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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州中小户型房价肯定降  

2007-02-04 22:13:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州中小户型房价肯定降
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)
 
昨日(2007年2月3日)广州的报纸都在显著位置报道了市领导关于房价的讲话。有媒体更在头版头条报道”小户型房价今年肯定会降。”
 
我今天把题目作了小修改,改为“中小户型房价肯定降”。去掉了“今年”两字,把“小户型”改为了中小户型。
 
1、 非常认同“中小型房价肯定降”的观点。广州房地产发展了20多年,人均住房面积已近20平方米。政府计划把最低标准设定为人均10平方米。广州基本上已不缺房子。现在的焦点问题是:我们能不能住得更好?
 
广州房地产市场要进一步发展,有两个动力:第一,住房升级消费。第二,市区人口的增加。(诸如城市化进程和外来人口的吸纳)。这几年来,第一种动力成为推高广州楼价的重要原因。2006年广州户型面积约100—110平方米。
 
“国六条”后,广州严格执行70/90政策。未来广州房地产市场的开发量若不下降,住宅套数将增加20%,每年达到12万套左右。另外,70%房型在90平方米以下,供应结构将大大调整。只要坚持几年,中小户型房价必降。
 
2、70%的中小户型意味着什么?
 
(1)70%的中小户型意味着未来肯定“供大于求”,市场回复买方市场。发展商所谓的产品创新、差异化将将无济于事,无论是万科“做秀”推出的客家围楼,还是别的公司推出的“国际小户型”,都成为不了主流,都无法改变中小户型市场同质化严重、客户数量不足的矛盾。
 
(2)70%的中小户型意味着富人选择机会的减少。在广州,中产以上阶层的房子都会在90平方米以上。在未来,中产、富豪阶层不会“玩”中小户型,投资客不会“玩”中小户型(除非公寓),客户面将收窄。
 
(3)70%的中小户型意味着发展商的项目定位将降低。习惯了“为富人服务”的发展商转做中小户型,几乎肯定必须将定位降低,档次降低,以追求性价比和低成本为目标。
 
(4)70%的中小户型意味着:未来的广州楼市产品有可能出现大量积压。空置率提高,租金水平下降。如果那一天出现,就可能是“国六条”结束之时。
 
3、 中小户型房价今年能降吗?
 
在“国六条”下,广州中小户型房价下降将成必然趋势。
 
但楼价下降在2007年很难实现。预计楼价在2007年还会有一定的上升。要到2008年年中之后才能稳定,并逐步下降。
 
主要依据如下:
(1)2007年仍将是楼市过渡期,产品结构依然丰富。中小户型要到2008年后,才会大量上市。2007年仍将是“传统产品”占主导的年份。在需求未降温的情况下,还会呈现“供不应求”的状况。2007年要降价很难。按照本人的预计,2007年广州一手住宅还可能上升15%左右。
 
(2)2007年广州市中心区户型产品很多属于投资类产品,价格高企。如珠江新城的公寓价格普遍在15000元/平方米以上。东山区新楼盘价格普遍过万。在产品没有转为“平民化”之前,2007年楼价没有下降的希望。
 
(3)政府主导的新社区建设、新推出的“三限双竞房”,刚刚开放的“单位自建经济适用房”等,最快也要到200年年中之后才能70%的中小户型意味着集中上市。
 
(4)远郊低价的小户型,目前还未成为市场主流,形成2007年广州楼市独特的现象:中心区“小而贵”,远郊区“大而平”。总价都不低。
 
2007年广州楼市,仍将是一个“贵价年”。
要买便宜货,只有蓄芳待来年。
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