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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州楼市进入冰冻期  

2007-11-29 15:43:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市进入冰冻期

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理)

 

在广东,冬天是最好的季节,艳阳高照,空气清新,百草丰茂。从事建筑房地产的人,更喜欢冬天。这季节,没有北方的“冬歇期”,也没有岭南特有的夏天“酷暑”。在广东,建筑是365天不间断的工程。

 

这个冬天不太冷,但广东房地产界却隐约感觉到了寒气的侵袭。

 

股市连续下跌,连一向宣称“牛市基本面没有结束”的专家们都开始怀疑起来了。打开广州的报纸,发现报纸头版竟然是一只肥肥的北极熊。“熊来了?”的疑问自然而来。

 

广东楼市最近也遭遇了“寒流”袭击。

 

“寒流”主要有三股:

 

1、买家离场,人气焕散。最近笔者到广州、深圳、惠州、东莞等地看过约300个楼盘,无一例外都是人气稀少,门前冷落鞍马稀。与上半年熙熙攘攘的抢购热潮相去甚远。

 

2、发展商促销活动重新高涨,给市场造成“降价”、“打折”、“甩卖”的错觉。广州本是全国房地产营销最强势的一座城市,但2006-2007年营销却降至低谷。“开盘就是封盘”,“未开幕就谢幕”的例子太多了。类似于《在爱因斯坦的时空中旅行》一书中描述的太空旅行者“在出发的头一天晚上就已经回来”。在这样的背景下,广州楼市已经2年“无营销”,更无“促销”。

 

2007年这个冬季,广州楼市“营销”回来了,“促销”也在不经意间强势回归。当周六、周日你收到二、三十条楼盘短信,当你翻开广告看到“似曾相识”的97、98折“促销信息”的时候,所有人都会有“楼盘要降价”的感觉。

 

3、政策面仍不明朗。中国的房地产,仍然是政策和主导影响的房地产。

 

广州政府最近强势推出大量的“廉租房”、“限价房”。房地产老板和专家们都“淡定”地说:对楼市没有什么影响。

 

实质上,政府行为的加大,一方面分化、瓦解了基层购买力,另一方面打击了投资客和多次置业者的信心。例如,很多原本想投资小户型、公寓的买家,就会考虑:政府把租客都解决了,小户型以后由谁来租?

 

商品房市场只有往高端发展,往投资型产品发展,但这一条路径,又何尝不是“华山一条路”?

 

遭遇这三股寒流,广州楼市已全面进入“冰冻期”。“冰冻期”的特征是:成交稀少,楼价坚挺;买卖博弈,互相坚守。

 

现在要预言广州楼市“已入拐点”、“已经熊市”,未免下结论太早。从大环境看,广州楼市仍处于繁荣期,至少在2010年前还是处于价格上升期。广州楼市仍然有望穿越冰冻期,迎来“豁然开朗”的2008。

 

在冰冻期,广州楼价仍然有望坚挺,主要理由有三条:

 

1、广州发展商已经“寡头化”,几大垄断企业基本操控市场。大公司又普遍成为了上市企业,融资能力及抗风险能力都得到加强,与中小企业动辄“不卖楼就没钱过年”的活法迥然不同。

 

广州上一轮“熊市”1998-2003年,楼价阴跌,主要是中小型企业“顶不住”、“挥泪斩仓”、“薄利多销”的结果。2007年,购房者希望大发展商“割肉”打大折,那恐怕是一厢情愿的事情。“大公司不降价”,将成为这个冬天的主旋律。

 

2、投资型购房刚刚兴起,远未到结束的时候。年末股市退潮,数万亿资金等待出路。CPI高涨,若全年CPI高于4.5%,老百姓将不得不考虑将多余的钱投入素有抗通胀美名的不动产中。

 

3、商品房用地供应依然紧张。广州中心区可开发土地已经寥寥无几,需求依然旺盛。现在正是一手短缺,二手涨价的关键期。广州楼价依然会有稳定的上涨动力。中心区优质楼盘的价格依然很有潜力。

 

最近二天,频频有朋友打电话过来问:楼市到顶了吗?珠江新城的物业和滨江东的物业抛不抛?

 

我都回答说:坚定守位,宜买不宜卖,2008年还会有春天。

 

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