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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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2007广州房地产由过度营销变实质营销  

2007-01-18 12:34:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2007广州房地产由过度营销变实质营销
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)
 
一、营销的降温
 
2005-2006年,广州房地产进入“供不应求”的热销期。尽管遭遇了“国六条”等政策调控,但广州楼价持续上升,需求旺盛的局面一直在持续。
 
广州房地产市场从1995年到现在,已经有10年的时间没有经历过这样的情况:万元楼价以上的房子比比皆是,优质楼盘需要“通过内部关系”才能购买,开盘需要摇珠抽号。
 
在这样的热销背景下,广州房地产营销也开始了“倒退”:免费看楼车被取消,铺天盖地的报纸广告大幅被削减,营销活动越来越少,售楼小姐开始冷若冰霜。
 
二、从营销过度到营销不足
 
5年前,广州楼市普遍被认为是“营销过度”。广州每年投入的房地产广告费用、售楼中心建设费用、营销活动费用、样板间、示范单位费用等等,平均每年投入超过30亿元,按广州
市人口平摊,每人每年要摊下300元,这绝对是一个“营销过度”的证据。
 
2005-2006年,广州房地产的营销费用大幅下降。从高峰期的2001-2002年的平均3%-5%(销售额)下降到2006年平均约1%-3%。
 
广州楼市进入了真正的“无营销技巧”的年份。很多楼盘甚至没有卖广告就已经销售一空。
曾经一度被认为是全国房地产“营销先锋”的广州楼市,出现了销售“无作为”的奇特现象。大批营销人才甚至被北方城市从高薪“挖走”。广州楼市营销进入“低潮期”。
 
三、 营销的“新作为”
 
房子好卖,并不意味着营销无作为或者说“可以不作为”。
 
营销不是一个单方服务的过程。营销是创造价值的劳动,营销是超越竞争对手的战争,营销是充分满足买卖双方利益的博弈。
 
2007年,广州楼市进入“后国六条”时代。市场迎来了新规则。发展商面临企业战略调整、产品调整和营销策略的调整,客户也产生了巨大的变化。广州楼市正处在迎接下一阶段到来前的过渡期,营销也下处“山雨欲来风满楼”的阶段。
 
2007,广州楼市并非“无问题”。正因为“有问题”,营销才有价值。
 
产品:“国六条”规定以后的产品要满足7090的规定。城市中大量90平方米以下的住宅。从营销立场看,应如何进行产品细分,这项工作将要持续好几年。
 
2005-2006年,为“有钱人”打造的个性化“豪宅”获得了暴利。2007年以后,如何建“豪宅”也是营销需要解决的难题。没有个性化的产品,当然就没有个性化的消费,当然也就不会有个性化的营销。
 
客户:2007年,客户正在改变。三个趋势值得关注:(1)80后(网络成长的一代)已跃上舞台,逐渐成为市场购房主力;(2)跨区域购房活跃;(3)投资类买家增多。
 
渠道:营销渠道正在变化。传统的平面媒体(报纸、杂志等)和电视、广播等媒体的份额有可能减少。网络和直邮的比例将会加大。研究传播渠道将是2007年营销的重点。
 
价格:2007年,楼盘价格绝对是一把双刃剑。营销经理定价一定要慎之又慎。
 
促销:2007年,尽管仍会是一个畅销的年份。但“促销”在这个年份仍然会存在。促销的压力会减少,但不会消失。
 
2007,广州房地产营销,将实现由“虚”到“实”,由“单一”到“复合”,由“传统”到“未来”的转变。
 

更多资讯请参阅同创卓越公司网站:<A href="http://www.gztczy.com/"target=_blank>www.gztczy.com</A>


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