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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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楼巴的尴尬  

2007-01-10 22:28:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼巴的尴尬
               
 赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)
 
地铁三号线开通,楼巴问题再次成为市场焦点。
 
亏损的楼巴拟停运,公交线路未补充,地铁运行未正常,在番禺居住的“上班一族”苦不堪言。
 
事情已经很清晰:富有的政府、富有的开发商和相对富有的购房者,无法解决一个出行的问题。这就是楼巴的现状与尴尬。
 
1、政府责任不能推卸。广州经济2006年增长14。4%,GDP超6000亿元,广州地税创新高,超700亿元。
 
政府的财力越来越雄厚,地铁线路一年开工一条已变为“湿湿碎”(简单的事情)。公交的问题却迟迟不能解决。
 
无疑,楼巴问题只是问题之一。番禺北部居住人口将突破50万人,交通问题、治安问题、环保问题、医疗、上学问题等等,政府必须负担起责任。
 
过去10多年,发展商大包大揽(小区保安、楼巴、私立学校、私立医院等),但这并不代表政府的责任就可以因此减少。
 
既然那部分广州人已经交了税,既然那部分人已经购房置业了,政府有怎能推之不理呢?
 
2、发展商的责任要界定
 
由于城市南拓,政府基础设施的大量兴建。预先囤积大量土地的发展商可谓大赚、特赚。
以现在的地价评估,番禺大发展商的土地肯定超过200万元/亩。他们的土地“入货成本”已经是行业公开的秘密。发展商只要手上有土地,就算每天去晒太阳,每亩稳赚100-200万元,若有1000亩地,将“稳赚”10亿元以上。
 
遗憾的是:目前发展商应背负的责任(法律意义上的责任)太少。只要把房子卖完,发展商就可名正言顺,理直气壮地“退场”。楼巴问题、治安问题、配套问题等等,小业主们只有“自己吃自己”了。
 
所以,对于远郊盘(例如,远离城市30公里以上的楼盘),政府光收一点地价,光收一个6%的配套费,或者光要求发展商按规划指标搞一点常规的配套,肯定是不行的。发展商“卖完”就走,走得合法,走得干净。
 
政府若不跟进埋单,小业主就苦了,然而,政府又怎么可能跟进埋单呢?
 
广州大盘建设(尤其是郊区大盘建设),政府是吃了很多亏的。吃亏的原因在于:给发展商的责任太少。
 
以金沙洲为例,2000-2500元/平方米地价,政府吃了大亏。将各种因素考虑进去,政府是赔本的,发展商是稳赚的。
 
以往年份,调高配套费,怕影响开发成本,进而拉高楼价。现在,发展商已经养得“肥肥”了。

就看政府敢不敢下手。
 
3、业主:必须转换思维
 
番禺北部的业主们有 3个特点:1)中产、白领居多;2)维权意识浓厚;3)来自全国各地,比传统“土著广州”有激情。
 
传统的广州人,甘于被内环路锁住房子(约50万人),物业贬值。反抗声弱。

番禺白领,维权行动一浪接一浪。
 
让人想起一句话:爱哭的孩子有奶吃。

楼巴停运,等于发展商断了奶。下一步,要考虑怎么办。

我的意见是:大家必须转换思维。大不了卖房回城。发展商已经跑了(或即将跑掉)。如果你对政府有信心,你就留下。
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