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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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“花都——未来人居方向”论坛发言节选…  

2006-10-26 13:51:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“花都——未来人居方向”论坛发言节选
 
10月21日,由某网主办的“花都——未来人居的方向”论坛在花都举行。赵卓文先生获邀参加,以下节选他的精彩发言。
 
【主持人】:今天非常感谢各位嘉宾参与本次“花都——未来人居生活”大话地产沙龙活动。
 
先请赵卓文总经理谈一下花都的情况,因为他在花都做得比较早,既做策划、又做销售服务,所以他是很有心得体会的。
 
【赵卓文(广州同创卓越房地产顾问有限公司总经理)】:
 
花都目前迎来了很好的发展机遇,以往好的地段,或者以前认为有赚钱机会的地块,现在也在慢慢的改变。花都在广州的定位是怎么样,是否是越往北就越好,这都是值得探讨的。
 
我就谈三个方面,一个是从城市规划和城市的发展,花都确实迎来了很好的发展机遇。每一届政府和城市管理的思路都有城市发展的规划,我想新一届的政府跟上一届的思路是不同的,以前是八个字,北优、南拓、东进、西联,北优对花都是不利的,现在这一届政府整体思路有很大的调整,那么对片区的发展影响就非常巨大的。
 
刚刚听了花都区政府将房地产业作为支柱产业,这对于地产业来说也是利好的。广州市政府将房地产剔除在支柱产业之外,广州市政府也没有将房地产作为税收收入主要的来源。广州和北京的差别就是政府不是靠卖地为主,最高的一年也就达到七、八十亿元。所以让房地产在政府的心目中的地位是一年不如一年。
 
另外,我们的土地卖得很便宜,所以广州的东部和西部一直是靠土地支持的,所以以前的房屋价格比较便宜。但是到了04年以后这种情况改变了,番禺的土地也越来越贵,西边和南边的土地也卖得更加的贵,广州的西边、南边、东边以后的低成本的土地资源以后几乎是没有了,或者是很难获得了。
 
花都目前最大的优势是,以往发展慢一点,有句话说得好,“留得青山在不怕没柴烧”,所以花都的土地资源量比较大,而且获得的成本比较低,这也是政府将房地产业作为支柱产业,也是房地产业发展的契机,可以形成比较好的规模,这就是花都房地产业获得的机遇。
 
第二,我谈一下花都房地产从06年开始迎来了非常大的改变,这种改变体现在三个方面。
 
1、花都的房地产一直是拼价格,从低的土地成本、低价格,到比较高的性价比获得竞争优势,低档物业比较多的状况,今后会往中档和高端发展,甚至有一些别墅的项目价格都会比较高,所以今后会形成中低往高端发展的趋势,在广州地产中的地位也会改变。
 
2、花都房地产将会由次要地位转为比较重要的地位,从目前广州市房地产的供应量来看,花都是很有条件在未来的几年内上升到一、二位,可能会仅次于番禺。广州未来的发展会形成一南一北互相抗衡的局面,跟番禺相比我们还欠缺基础设施和政策的支持,我认为未来就不同了,北部的潜力是很大的,也会改变这种局面。
 
3、花都应该有机会成为广州独立的新城区,以往我们做的项目都是广州的后花园或者是针对广州的郊区大盘的模式,今后花都各个项目启动后,还有大的开发商的进入,花都的模式会逐渐的完善。
 
因此,花都的房地产的改变是非常一明显的。搜房网出的题目是非常好的“未来人居方向”,我对房地产学得还不是很通,但是我认为人居这个词还是很有意思,人居是人居住还是狭义的居住,但是人居体现了品质和综合服务体系以及城市的生活元素丰富后,房地产才会有更好的发展。以前大家都叫花都为花县,大家都知道是洪秀全的故乡,现在已经并入广州城区。如果花都更快的融入广州市区,那么房地产的发展就会更加的明显。
 
【赵卓文】:今天的宏观调控影响还是比较大的,游戏规则改变了。不同的游戏规则状态下,赚钱的方式也是不同的。房地产的游戏规则是不同的,今后我们要思考的。目前,对花都来说,我有一个看法,不一定要进攻,也可以适当的防守。房地产是否赚钱,时机是很重要的。前几年发展的时机不成熟,目前看起来获得了好的发展时机,但是受政策的影响。
 
广州政府想打破中央政府的限制还是比较难的,我也参加了广州市住宅发展规划的会议,没有任何的声音是想打破中央的限制。广州是改革开放的前沿阵地,至少在房地产方面我们还是保守的,尤其是政策方面。我们没有在政策方面进行先行的探索,广州房地产的经验就是没有规则,所以我们才可以搞了华南板块,政府也不靠卖地赚钱。我认为,花都是否真的到了大进攻、大发展的时代。
 
从其他的区域来看,珠江新城从93年到2003年,十年间是不赚钱的,但是2006年已经成为广州最赚钱的区域。花都以前的发展也是非常艰难的,现在虽然有了机遇。但是我认为防守也是很好的策略,进攻并不是最好的办法。
 
花都如何吸引广州的消费者,从目前的政策导向来看,还是存在很多的困难。首先要给广州人购买花都房的理由。花都目前的产品还是具有吸引力的,例如类别墅的产品,在广州其他的区域已经没有条件做类别墅或者是别墅。例如番禺已经很难卖别墅了,例如一个小的楼盘金秀银湾的产品已经卖到了10000元/平方米左右。目前的新政对别墅产品控制很严格,而且会征收高额的物业税。
 
花都作为第一居所还不成熟,就是花都居住、广州上班的方式还是比较少的。但是房地产业的从业者有一种现象是,广州居住、郊区上班。我认为公交枢纽的切换应该由政府来做,例如去年番禺的楼巴要取消,解决的方式就是政府要建立强大的交通枢纽。所以花都的交通要由政府来建设公共建设。
 
目前,广州面临一个大的问题,例如天河区已经没有土地建交通枢纽。宏城广场的楼巴如果要取消,就没有看楼吧去番禺,所以土地的矛盾还是比较严重的。花都的交通还是要疏通,但是要由政府开通公共枢纽。既然将房地产业作为支柱产业,就要要相应的措施。我认为税收和其他的政策短期内就不会出台,短期要做的就是要多建连接广州的枢纽公共交通。
 
广州城市从文化来讲,大家喜欢便宜的东西,再好的东西,也喜欢价格便宜。即使万科的产品、中海的产品早期都是通过性价比推动的。目前来看,如果花都板块的价格上升得太快,对花都板块是不利的,应该坚持多年的性价比,吸引了人气后,才可以启动花都板块,如果价格走得太快,对区域还是有影响的。
 
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