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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州城市规划“变脸”  

2006-10-11 13:53:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州城市规划“变脸”
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)
 
据说,搞城市规划的人最喜欢的事情是政府换届。
 
据说,新一届政府上台后,几乎百分之百要搞“规划修编”。宏大的规划和未来的工程马上因新领导而换成“新篇章”。
 
这也是很正常的事情。毕竟目前经济高速发展,城市高速扩张,很多未来的事情无法准确预测。要准确把握未来10年、20年的事情,确实很难。广州GDP年均增长15%,5年就可翻一番。城市化进程的推进,产业结构的调整及居民生活品质提升的需求剧增,让城市的管理者和城市规划师永远面对“规划滞后”的窘境。
 
在过去,我们未对“汽车时代”来临作好准备。在过去,我们未对“居住郊区化”作好准备。在过去,我们未对“住房升级换代”作好准备。
 
而这一切,最终都要交付学费。
 
广州2000年提出“南拓北优东进西联”的城市规划思路。仅仅6年之后,八字方针调整为“优化与提升”。虽然广州市长说,规划不会因人而改变。而事实上,当前广州城市规划已经彻底“变脸”,房地产界人士切须加倍重视。
 
只有紧跟城市规划走,房地产才有美好的赚钱前景。2001-2005年的华南板块和南沙占了“南拓”的光。2006年花都、南沙希望继续借势,增城、从化图谋并入广州。但规划思路调整,情况会有很大不同。至少目前较为缺乏人气的南沙、从化、增城等区域的发展商要想清楚了。
 
老城区的“优化提升”本质在于:要提升城市功能调整功能分区,疏散旧城区人口和交通源,降低旧城区人口密度、建筑密度和交通负荷。中心区的生活品质将得到提升。
 
目前令人担忧的事情还有很多:
 
(1)“国六条”后,按广州2006-2010年住宅发展规划,大量兴建中心区90平方米以下住宅,会增加人口密度和城市负荷,与城市规划中“优化提升”的思路相悖。
 
(2)本届政府推进老城区改造和“城中村”综合改造的措施,可能加剧中心区的拥挤程度,形成“不见阳光”的香港式的中心区。(过去8年,旧城区改造和“城中村”改造一直被政府抑制,商人们早已蠢蠢欲动)。
 
(3)广州的商业规划仍然缺乏系统性。典型如上下九商业街衰落已成定局,50万人迁移到番禺北部,却没有规划完善的商业区。
 
(4)中心城区中各区的功能定位存在一定的重叠性。
 
(5)历史文化在商业化大潮中被冲涮得七零八落。广州岭南文化正失去特色。政府投入过少,对发展商的要求过少,对民众的文化教育过少。
 
(6)特定的景观资源被房地产开发过度透支。窄窄的几百米宽的珠江,被超高层住宅笼罩。本应是“大众”的二沙岛,变为少数富豪的“私家地”。CBD珠江新城中仅有的一个小小的珠江公园,竟然允许发展商在门口垒起超高层的一字型“挡风墙”。
 
姑且不论这次规划调整合理与否。城市规划几年一调整,确实不是一件好事情。房地产开发的思路必须也要跟着城市规划的思路作一次彻底的“修正”。
 
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