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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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误读金沙洲  

2006-09-07 00:10:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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误读金沙洲

 

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

陈柳青(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司执行董事)

 

 

没有悬念,广州招标出让的昌岗路地块和金沙洲地块,都是由价高者得到。其中万科以4033/平方米(楼面地价)的高价获得了金沙洲项目。

 

对于4033/平方米的楼面地价,广州业内的观点几乎一致,普遍认为“过高”。广州的媒体也几乎一致认为:过高的地价将推高广州楼价。这次土地出让的结果令那些期待广州楼价下降的人士颇为失望。

 

然而,在肯定4033/平方米为一个高地价的同时,我们还看到:大家对金沙洲项目普遍存在3个误读。

 

第一、  金沙洲项目不是完全的“广州盘”,从万科四季花城和其它南海盘的销售来看,很多客户均来自于南海,或周边地区,并不完全是广州的客户。很多人认为,地价4033,综合成本近7000/平方米,售价肯定要8000/平方米以上,面对广州客户会有销售的难题。这完全是一种误读。

 

对广州人来说,金沙洲是一个未成熟的郊区盘概念,而对于南海人来说,金沙洲却是一个黄金宝地。或许选择金沙洲的广州人都是中低收入的阶层,但是,选择去金沙洲的南海人却可能是中高收入者。8000/平方米的售价并非没有可能。

 

参与金沙洲项目投标的单位,诸如万科、中海、保利、城建、富力等都是富有经验的开发商,面对十几个亿的土地成本,大家不可能不做认真的分析。开发商核算出来的成本和预期售价往往更接近于市场。在这一点上,媒体记者或业内专家算出来的参数,当然没有开发商自己算得清楚。

 

第二、  中小户型还有“创新”机会。目前有一种误读,认为金沙洲项目80%要做90平方米以下的中小户型,容积率还要做3.0,万科肯定无利可图。事实上,我们不要忽视大开发商的“创新”能力。在国六条政策对户型的严格控制形势之下,开发商仍然还有很多从容应对的办法,也决不会“老老实实”地搞传统的90平方米以下的户型产品。万科在产品研发上,是开发商中的佼佼者,这次面对高昂的开发成本,面对不成熟的区域市场,面对众目睽睽之下的表演赛,万科不可能不拿出新产品。

 

大家都说:上有政策,下有对策。这次大家倒要好好看一看:万科到底要拿出什么对策了,毕竟以这么高价获得土地,万科有3赌:第一,赌广州楼价还要上升;第二,赌金沙洲开发档次拔高(金沙洲毕竟还有政府的廉租房项目,和其他开发商以低成本获得的项目,某一个项目并不能左右整个区域的档次);第三,赌自己的产品能突出同质化的中小户型重围。基于这3赌,我们对万科的产品就更充满期待了。

 

第三、  土地出让的规则是价高者得。目前媒体有一种误读,认为采取招标方式,加入企业资质、规划方案等评分标准,能有效降低地价。事实上,只要是公开出让土地,无论是挂牌、拍卖还是招标,其最基本的游戏规则是:价高者得。开发商的盈利其实是稳定的,大概是投资额的15%左右。

 

要降低地价,“限价”地或许还是个好办法。

 

如果金沙洲的楼价限6000/平方米,楼面地价估计就会是2033/平方米,而不是4033/平方米了。

 

在目前的背景下,我们无需担心开发商的成本售价,乐观地看,万科基本上也不存在亏本的可能。

 

目前值得探讨的是:政府该采取什么样的土地出让方案?

 

如果我们注意到,目前政府连一个年度土地出让计划都千呼万唤才搞出来,执行起来,经常是月月变,季季变。连年度出让计划都搞不严谨,明显可看出政府机构还是欠缺研究。欠缺对市场的综合判断和对整个房地产产业的发展预判。

 

某一两个项目或地块出现问题,并不值得大惊小怪,值得担心的是:土地出让的游戏规则,何时才变得客观合理。(事实上,多年来广州的地价一直都被低估,广州的楼价也一直被低估)。

 

在宏观调控的特定时期,金沙洲项目的土地出让结果,给市场带来了相反的信心指数,无论如何都不应该算是一个好消息

 

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