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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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“广州住宅发展规划”评析  

2006-09-30 23:31:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地方政府强势调控拉开序幕
                       ——“广州住宅发展规划”评析
 
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)
陈柳青(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司执行董事)
 
备受瞩目的未来5年“广州住宅发展规划”及其土地供应计划于今天下午(2006年9月30日)正式公布了。
 
一、意义重大,拉开了地方政府强势调控的序幕。尽管制定得很仓促,尽管可能存在不少问题。但5年住宅发展规划公布的意义不容低估。
 
1、5年发展规划公布的首要意义在于建立了量化指标。
 
广州住宅发展(乃至全国的住宅发展)一直存在“没有量化指标”的尴尬。
 
例如,广州的专家们论证安居问题,论证低收入阶层的住房保障问题,竟然把人均住房面积10平方米以下列为“困难户”。这个指标可能连香港人都要羡慕到眼红。

又例如,大家说“广州楼价”太高,但到底“高”到多少才合理,“高”到多少不合理,没人能说清楚。
 
又例如,广州住房标准问题。二口之家该提倡住多少平方米的房子,三口之家该提倡住多少平方米的房子。没有人研究,没有人有结论。
 
公布广州未来5年的住宅发展规划,虽然是中央政府的要求,但在很大程度上彰显了地方政的决心和勇气。未来5年住宅发展规划的公布,无疑给政府自己制订了详细、量化的“规划”,也给社会监督(我指的是公众和媒体监督)提供了量化指标,这无疑是很大的进步。
 
2、全面摧毁了发展商的“地荒论”和“楼荒论”。
 
事实上,广州政府一年供应4-5万平方公里的土地,就可以充分满足市场需求,5年供应约20平方公里,对广州政府并不是一件难事。
 
发展商这几年鼓吹的“地荒论”不攻自破,买楼恐慌心理将消失,市场信心将恢复,有利于平抑房价。
 
有专家鼓吹要多建中心区住宅,有媒体质疑土地供应“四面多,中间少”,其实都是短视行为。广州城市发展的核心问题在于疏散人口。只有疏散了中心区人口,不断构建新的卫星城和新市镇,广州城市发展的诸多问题才能得到根本解决。
 
当前市中心区住宅供不应求,形成短期局部楼价急升,那是阶段性问题。倘若“头疼医头”,马上大力提高容积率,大量“见缝插针”搞“中心区住宅”建设,未来的广州一定不可收拾。这是连一个普通老百姓都看得到的问题,我很不明白为什么一些专家和媒体还一个劲地鼓吹“中心区建设”。(广州中心区确实应该进行“新陈代谢”,但那应是功能的优化和提升,而不是住宅建设和人口负荷的量的扩张)。
 
所以,这一次“广州住宅发展规划”中土地供应的方式和方向是对的。只要往外发展,广州一定有希望,楼价也一定会平抑。
 
3、给购房者吃了定心丸。
 
影响楼价的18个因素中,有一项是心理因素。
公布未来5年的广州住宅发展规划,无疑给潜在购房者吃了定心丸。发展商再想肆意提价,购房者就不买账了。

二、广州住宅发展规划的存在问题和有关改进建议
 
1、保障措施问题。
 
公布了5年住宅发展规划,大家当然希望能认真实施落实。回想过去几年,政府的卖地计划,几乎很少有不折不扣地按“计划”实施的。这一次来了个“5年计划”,大家都感觉缺少“保障措施”,特别是要强调“5年发展规划”的严谨性。
 
2、建设计划的落实问题
 
政府兴建的项目(例如新社区),落实起来是有把握的。毕竟政府的大学城、地铁等大项目都能按期完成,搞几个住宅区发展,在能力上是不容置疑的。
 
问题在于:大量的商品房项目建设,进度计划掌握的发展商手上。倘若2007年,发展商们都“捂地”、“囤房”来“保价”,政府怎么办?
 
谁来监督和控制发展商?怎样管好发展商?
 
3、存量土地问题
 
据不完全统计,广州发展商目前尚有土地储备在2000万平方米以上。政府怎么让这些“存量土地”按“规划”实施。如何促进或限制存量土地的开发,如何才能达到效果,这需要有配套的政策和进一步的措施。
 
4、容积率增高和人口密度加大问题
 
90平方米以上户型占城市总量70%以上,这一条严格执行后,又再提高用地容积率。市中心区住房套数将增加,人口压力将加大,城市将不堪重负。
 
三、综合评析。
 
广州政府在黄金周前,提前公布了5年住宅发展规划,耐人寻味。
 
——这是一个不折不扣执行国六条的5年住宅发展规划
——这是一个具有前瞻性,留有发展余地的5年住宅发展规划。
——这是一个能彻底打破“地荒论”的5年住宅发展规划。
——这是一个需要制定保障措施和进一步落实具体行动方案的5年住宅发展规划。
——这是一个在未来5年需要不断和发展商博弈的5年住宅发展规划。
——这是一个需要进一步落实用地技术指标和卖地策略的5年住宅发展规划。
 
公布未来5年住宅发展规划,无疑是地方政府调控市场的一大进步,拉开了未来“强势调控”和“量化调控”的序幕。经过了26年由市场自由调节的探索后,政府这只“有形的手”终于开始“数量化管理市场”了。
 
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