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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州楼市十问(6)——“金九银十”:有促销,…  

2006-09-26 09:10:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市十问(6)——“金九银十”:有促销,无降价

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)
 
“金九银十”广州市场走势如何?
 
西谚有云,你甚至可以让一只鹦鹉成为经济学家,只需要教会它二个词:供给与需求。广州楼价当然也由供求关系决定。
 
令人吃惊的事实是:从2003年到2006年上半年,广州楼市出现了“价升量增”的局面。
 
2003年住宅成交量780.28万平方米,2004年成交量为872.62万平方米,2005年成交量为917.89万平方米,2006年上半年激增至619.8万平方米。如果没有今年的宏观调控,2006年住宅成交量本可突破1200万平方米。
 
发展商们惊喜地发现两个情况:1、广州不缺有钱人,购房能力十分强劲。2、“买涨不买跌”的心理十分突出。于是,这两年来,发展商不断按动“调价”的按钮,购房者反而越买越疯狂。
 
2006年7月,广州住宅成交量跌到65.11万平方米,到了8月,成交量依然在低位徘徊。但每月60多万平方米的成交量,绝对也不是低数字,与2003年的同期成交量大致相当。“敢搏”、“敢买”的人也不在少数。
 
发展商们却有点按捺不住了。
 
6-9月,仅仅沉默了3个多月,大家就等不及了。
 
媒体开始暴炒“新政后第一个黄金周”。专家们关于楼价展开“论战”。购房者呈明显“六四”开:60%认为可能会降价,40%认为会升价。
 
事实上,目前供求“对峙”的态势已有一半明朗。
 
首先,供应量约3万套,300万平方米,按7、8月的成交量够卖5个月,其中7000元/平方米以上占65%以上。供应量是充足的,竞争也存在,不会出现“手快有,手慢无”的局面。
 
当前,不明朗的是需求的情况。
 
倘如一些媒体调查所言,大部分在观望。那么成交量就会受到很大影响。
 
注意到这两周来,广州楼市的“促销”味道很浓。“优惠”、“打折”等词汇反复出现。也有专家认为,拐点出现了,楼价要下降了。但大家万万不要被表象蒙骗了双眼。
 
1、促销不等于降价。羊毛出在羊身上,原价9000元/平方米的房子,升到10000元/平方米,再打96折,楼价其实还升了4%。到目前为止,还没有看到一个“主动降价”的楼盘,也没有看到一个“唱跌派”专家举证出一个跌价的指标性楼盘来。
 
2、发展商是市场的主动方。到目前为止,大部分黄金周即将推出的物业,估计都没有定价。从操作层面看,一般会在推出前一刻才拍板。人多即升价,人少即保守价。但从目前看,绝大部分发展商都没有降价的理由。发展商们都在磨刀,而将“被宰”的购房者们却自己等不耐烦了。这就是楼市的现状。
 
3、不要急于下结论。1-2个月的成交数据说明不了市场走势问题。还需要一个较长时期的观察。
 
黄金周的广州楼价,事实上将由消费者自己决定。消费行为看似无序,实则方向极强。
 
金九银十,广州楼市有促销,无降价。至少到目前,我没看到“跌价”的征兆。
 
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