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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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“公开成本价”难在哪里?  

2006-09-24 23:35:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“公开成本价”难在哪里?
 
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)
 
近日,公开房屋成本价的话题又被提起,更被网络热炒。起因在于广东省建设厅对9个人大代表《关于公开房屋成本价、实行购房指导价和最高限价的建议》进行了答复。广东省建设厅明确表示:这种做法容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响。
 
针对广东省建设厅的表态,物价部门、法学专家、普通网民纷纷“声讨”。一时沸沸扬扬。
其实,“公开房屋成本价”在技术上并不会有任何困难。政府部门如果想公开,完全可以做到彻底的公开。但在目前的背景下,公开房屋成本价既无意义,也没必要。
 
各位看官一定很纳闷:为何没有必要?
 
一、公开房屋成本价没有任何的技术难题。
 
问题在于人大代表找错了部门。他们该找税务部门(该有的数据都会有),只要找到有代表性的100家开发商及其楼盘的成本数据。如果税务部门愿意给,人大代表又能找到法律依据来公开,问题就迎刃而解了。在这个问题上,人大代表为难了广东省建设厅。
 
但是,大家往深层次想一想,问题又没有这么简单。法律依据是一个问题,发展商的秘密又是另一个问题。全国纳税500强中,只出现了3家发展商的名字,就是很好的证明。对比数字来看,发展商交纳企业所得税的数量是普遍偏少的。公开成本,会触动很多“秘密”和利益。甚至税务部门的数字都要重新评估。
 
发展商们虽然在楼价飞涨的时候被指为“罪魁祸首”。但其罪还不至要“公开成本”,脱光衣服给全国人民展览的程度。
 
二、房屋成本的秘密
 
由于楼价飞涨,大家就很想了解成本,看看是不是“暴利”提升了房价。事实上,商品房的成本,即是秘密,又不是秘密。
 
商品房成本由如下几部分构成:
 
1、土地成本。
 
如果是拍卖、招标、挂牌出让的地块,土地成本一般要占到总成本的50%以上。如广州最近出让的金沙洲地块,地价达4033元/平方米。估计其总成本6000—7000元/平方米,售价8000元/平方米以上。
 
今后,广州土地公开出让的价格将会极大地影响商品房的总成本。
 
目前,政府部门的难题是:现在开发的土地,90%以上是发展商“历史”留下来的用地。如番禺、花都的“大盘”,当年给发展商的时候,普遍地价是20万/亩以内,有些甚至是几万元/亩。与现在动不动就200—300万/亩的拍卖价有天壤之别。发展商如果在番禺有1000亩土地,就算天天晒太阳,一亩地也可稳赚200万,1000亩稳赚20亿。这就是广州发展商过去20年赚钱的主要秘密。
 
有人说,政府真傻,每年投200亿搞城市基础设施,土地升值的钱全被发展商赚去了。确实很有道理。
 
然而,考虑到历史上,每个发展商拿地都是“八仙过海,各显神通”。很多成本都是“个性”的,并不处在一个起跑线上。公开房屋成本价,等于暴露了整个行业不规范时代的历史。
 
根据以上分析,我们可以看到,如果把所有项目的土地成本都公开,天下大乱将难以避免。
 
广东省建设厅是明智的,用“商业秘密”来做挡箭牌。问题是网民们被律师、物价等机构鼓动,追着打,犯了中国知识分子常犯的错误:老以为政府部门不知道终点在那里,老想指出终点。
 
事实上,太阳底下,大家“心照”(广东话,“心里明白、互相默契”的意思)就可以了。
 
2、土建、安装、环境景观成本

基本上是常数。每个公司由于成本控制(尤其是采购环节和结构设计环节)的水平不同,会有一些差别,但总体差别不会很大。
 
这项费用,甚至在全国不同城市,都差别不大。目前,在广州土建费用占总成本的比例已经下降到20—35%左右。
 
这项成本发展商随时都可以公开。政府部门也可以公布(事实上,建筑工程定额站定期都会公布参数,还有地方《定额》供预决算使用)。
 
3、发展商的期间成本

包括管理成本、营销成本、贷款利息。
 
这一项与企业和项目的运作密切相关,差别也很大。管理成本要占到1—5%、营销成本3—5%、贷款利息3—8%。
 
公布这一项,就等于公布企业秘密了。
 
4、基础设施费用和配套费用。

没有秘密,根据地方规定执行。
 
5、专业费用。
发展商聘请各种专业公司(设计、策划、广告、营销等)的费用。一般占3—5%。
 
6、各种税费。

包括营业税、报建费等各种名目繁多的项目。以前有人认为,税费过多和不合理收费是推高成本的重要因素。目前,在广州,这一项已经基本稳定和规范。政府也一直阳光地“公开”。
 
三、公开商品房成本有意义吗?
    
  公开商品房成本,我一直怀疑其意义。
 
既然是市场经济,当然要鼓励大家赚钱。我们去买一台电视机,都不会要求厂家公布成本。90年代的手机,卖几万元一台,我们都一直没有要求看成本。
 
国内的房地产市场,搞了20多年,从来就没有稳定的“规则”,当然就没有稳定的成本。公布成本,打开这么多的秘密,谈何容易?
 
其实,土地成本仍然是商品房成本的核心。既然国家现在的游戏规则是:“原罪”不追究。人大代表们大可不必再刨根问底。大家“心照”就算了。
 
现在有意义的工作是:往前看,把未来的土地市场搞规范。至于在土地市场规范下,发展商能赚多少钱,那是发展商自己的本事了。

 
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