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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州楼市十问(4):地荒、楼荒与…  

2006-09-20 22:49:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市十问(4):地荒、楼荒与人慌

 

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

 

广州存在地荒吗?

 

 

“地荒论”在广州曾甚嚣尘上。成为推动广州楼价快速上涨的重要原因。

 

与“地荒论”相对应的是“楼荒论”。过去三年来,广州发展商形成了“习惯性提价”,不管是“垃圾产品”还是“荒凉地段”,只要销售起来,都会接二连三地提价。其重要的依据是:广州老城区(荔湾、越秀、天河、海珠等)快没项目了,买少见少。以后买房要到花都、南海、增城去了。

 

老百姓形成了强烈的“心慌”。一方面,楼价持续上升的客观现实,让还没买房的人后悔、心慌。另一方面,广州中心组团老城区的项目供应“越卖越少”、“越卖越贵”的两个趋势,让依恋中心区的广州人心慌不已。

 

广州缺地吗?

 

发展商说确实如此,发展商自己的土地储备也在减少,在老城区的项目开发可以说是“吃了上顿没下顿”。

 

老百姓的感觉也确实如此,广州中心区现在已经摆脱了抬头见工地的状况。90年代城市管理一直颇为头疼的“泥头车”问题,这两年已经淡出了老百姓的视野。

 

然而,“广州缺地”却是不折不扣的伪命题。

 

1、广州市陆地总面积7434.4平方公里,建成区面积超过350平方公里。广州十个行政区的总面积达到3725平方公里,目前还存有大量未开发土地。

深圳市政府现在面临严重的地荒问题,主要原因在于低层次的工业用地占用了大量的土地资源。但主要的用地大户还不是房地产开发用地。深圳的地荒并不意味着广州地荒。两地情况很不相同。

 

2、以广州近年的房地产销售量来计算,2003年为780万平方米,2004年为804万平方米,2005年为917万平方米。以平均容积率为2.5计算,每年只需要供应350-400万平方年土地就能满足广州住宅建设的需求。350-400万平方米就是3.5-4平方公里。从这个数字来看,广州的土地潜力还足够支持现在的开发强度和开发规模50年以上。50年以后广州还需不需要建那么多房子,我想已经不需要再讨论了。

 

3、广州从1997年开始严格实行土地招、拍、挂,然而,10年了,开发商储备的土地似乎还没有消化完,从2007年开始计算,至少还需要5年左右的时间,土地市场才能得到彻底的净化。

 

4、广州土地供应当前的问题在于三条。第一,以往卖给开发商的土地大都是廉价土地,今后卖出的都是贵价地,平抑楼价需要政府在地价上作出让步。第二,中心组团供应量减少,政府主导的卫星城建设和新区建设还没走上舞台成为主角,例如,由开发商主导的华南板块建设却比任何一个新社区都要热闹。第三,疏散市中心区人口,以平抑楼价,政府还缺乏进一步的举措。

 

我一直认为,要降低广州楼价,必须坚持三点:减少市中心人口;加大中心组团周边地区土地供应:政府主导卫星城建设。

 

总体来看,广州并不缺地。9月底政府将会公布未来5年的住宅建设发展计划和土地供应计划,大家将会很清晰地看到这一点。

 

至于广州能不能供应廉价地,廉价地又能不能平抑楼价,那是另一个大问题了。但至少大家担心的“地荒”问题是完全没有依据的。既然没有了“地荒”,我们当然就不会因为“楼荒”而心慌。

 

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