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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州楼市十问(3):广州住房建设的主要矛盾  

2006-09-15 22:37:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市十问(3):广州住房建设的主要矛盾

 

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

 

广州住房建设的主要矛盾是什么?

 

有人会说是“安居问题”,更多的人会回答说是“楼价问题”。

 

一、事实上,目前广州住房建设的主要矛盾,已经不是安居问题,而是对住房“升级消费”的策略问题。理由如下:

 

1    广州居民住房自有率已经超过90%2006年广州全市住房总量已达到22500万平方米。2006年统计的人均住房面积10平方米以下“双特困户”只有5643户。“居者有其屋”已经基本实现。

 

2、2004年广州商品房平均户型面积只有87.86平方米,2006年上半年上升到110平方米。事实上,如果没有遇到宏观调控,广州的平均户型面积还有可能继续攀升。例如,上半年北京的户型平均面积就达到1447平方米。

 

 

3、广州楼价从2003年开始走上快速上升的道路。2003年住宅均价只有3888/平方米。目前均价已经突破6800/平方米。开始进入“富人消费”阶段。

 

二、目前广州楼市需要明确如下问题:

 

1、 现在的楼价是否合理?不管以往的升跌幅度如何,目前在市场的作用下,楼价已上升到当前的高度,是否合理?需要有客观合理的评估。一个劲地抱怨楼价过高,解决不了问题。

 

2、 区域平衡问题。在当前和今后,广州不会缺地,也不会缺房。主要问题在于中心城区的供应量远远满足不了需求量。客观上推高了广州楼价。

 

 

3、 投资主体问题。“国六条”两个70%,政府行为会加强。“新社区”的隆重登场,让住房的建设渠道增加。

 

4、 开发商存量土地的开发问题。目前,广州开发商的存量土地至少还可以用五年。政府卖地的增加,有可能加大供应量。

 

 

5、 需求市场的发展走势?会否萎缩?

 

三、关于广州住房建设的两个建议:

 

1、香港模式(高地价、高楼价、高入市门槛、高政府行为)并不适用广州。广州还是应该走市场为主的道路(政府建房应控制在10%以内)。也就是“大市场、小政府”的发展模式。

 

2、要降低广州楼价,必须坚持三点:减少市中心人口;加大中心组团周边地区土地供应:政府主导卫星城建设。

 

   目前,在宏观调控背景下,政府把中心区剩余用地加大容积率(很多超过3),大量建设小户型的做法,似乎有“治标不治本”之嫌。非常令人担心:过不了几年,可能又要反过来为现在的短视行为“还债”。

 

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