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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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楼价:剪不断,理还乱  

2006-09-11 10:21:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼价:剪不断,理还乱
——广州楼市十问(1)

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

广州楼价走势如何?
 
这是大家非常关心的问题,也是房地产市场的核心问题。目前,关于广州楼市有没有泡沫,广州“金九银十”是否火爆,招标拍卖地价是否过高等等,存在很多争论。甚至会在相同的数据分析上,得出截然相反的结论。其实,要得出相对客观的结论,还是要抓住“楼价”这个核心。
 
我是一直反对“爆炒”楼价的。今年以来,广州的媒体对房地产报道的热情高涨。经常用头版头条来报道楼市消息。甚至房管局阳关家缘某一个月的数据的(楼价)升降,都会引起“新闻大战”。
 
我曾开玩笑地对某一“楼记”说:你们“楼记”,在国内记者中,是仅次于“娱记”和“球记”的第三支有充分发言权的队伍,很有潜力发展为第三支“狗仔队”。
 
至少到目前,总体上看,房地产的问题还只是简单的“民生问题”,还没上升到政治高度。故大家(包括媒体)可以说自己所说,骂自己所骂,只要不惹官司就可。这是房地产的大幸。
 
然而,仔细想想,上述结论又似乎是不折不扣的“伪命题”。
 
原因在于三点:

1、过去十年,发展商一直是市场的强势力量,房地产的“话语权”从来没有被老百姓掌握过。
 
2、未来的日子里,政府的声音会越来越强,老百姓的声音依然会很小。
 
3、貌似公正的广州媒体,其实一直被发展商绑架着,有苦难言。事实证明:与发展商合作越好的媒体,活得最好,还把购房者弄得特别舒服。

  于是,在当前特别的“调控”时期,老百姓被弄糊涂了。多项调查显示:超过60%的广州人,搞不清楚未来市场的走势(准确地说,是楼价的走势)。
 
连业内人士,都争论不休。剪不断,理还乱,是楼价。对老百姓,却是“别有一番滋味在心头”。

“买,还是不买?”“早买,还是迟买?”
 
老百姓只要这两个回答,别的都是废话。
 
广州有媒体说我是“唱涨派”。我从来也不否认这一点。下半年“量缩价升”依然是市场的主旋律。
 
理由如下:

1、目前广州楼市基本上由大发展商垄断。价格的决定权在大发展商手上。从最近广州土地出让的结果看,“楼价下降”的前景并不乐观。广州前几位的大发展商普遍准备了20—30亿的资金准备“买地”。种种信息表明:大公司并不象外界猜测那样,因为销售减少而缺钱。既然不缺钱,当然就缺少了“降价”的动力。
 
2、我们不要忽视当前广州市场的特点:现楼销售、回报高、发展商实力强大。
因为是现楼销售,发展商基本上不存在“熬不下去”的窘境。前几年的降价促销基本上很难出现。
因为回报高,发展商的盈亏平衡点很低,发展商完全守得住。
因为发展商很多已上市,融资渠道很多。目前广州大发展商经营又普遍比较稳健,普遍量力而为。
除非大公司为了年底的“上市业绩”,搞搞哗众取宠的“促销”,否则期望大公司降价,有点“与虎谋皮”的味道。
 
3、下半年“熬不住”的可能还是购房者。广州目前人均存款超过5万元。最近几年广州经济的腾飞,特别产生了一批极具购买力的高收入者。这部分人的需求一直未被充分满足,当前抢购大户型的热情较高。客观上推高了广州楼价。
需要指出的是:消费模式已经与前几年完全不同。富人消费将是未来广州楼市的主要特征。
 
4、地方政府没有降价的动力。广州居民住房自有率已经超过90%。双特困住房困难户只有5000多户,广州政府搞一个金沙洲新社区,基本上就可以“大功告成”。房地产楼价波动,与安居无关,与社会稳定无关。至于谁当了房奴,谁在商品房的博弈中牺牲,那根本很难触动地方政府。
地价卖高了,政府一样可以表态:合理。市场经济竞争出来的地价,谁能说“不合理”呢?
 
让我们听听两位智者的声音:
北京师范大学教授潘蜀建问:要人人都买得起房吗?
中山大学袁奇峰教授说:生活越来越好,房子越来越小。
 
说到这里,有人会问:降价没有希望了吗?

我的意见是六看:
 
1、看中小发展商的“搅局”能力。在年底促销声中,大开发商很难指望,中小发展商的举动如何,值得关注。
 
2、看供应量的情况。从“金九银十”的供应量来看,总共不到2万套,情况并不乐观。下半年和2007年的供应量如何,目前较难下结论。
无论如何,市场今后很难提供廉价的产品。所以,我说:金沙洲天价卖地,无论如何,都不是好消息。
 
3、看需求情况。购房者能否熬得住?
 
4、看政府土地供应。发展商土地再充足,也是“吃了上顿,没下顿”。今后,政府将发挥越来越重要的作用。2008年以后,广州楼价能不能降?主要看政府今后如何卖地。
政府现在连一个严谨的(严格执行的)年度土地供应计划还没有,又怎样调控市场。
 
5、看“国六条”措施坚持下去的结果。特别是进一步调控措施能否出台,下阶段应把重点放在抑制富人买房上。
 
6、看70%90平方米以下户型,会否形成同质化?能否“冲击”楼价?

2006年下半年和2007年,广州楼价要降,确实很难。

某一个时段的成交价格并不能反映问题。要考察楼价,必须从“森林”回到“树木”中,从个盘,从指标盘着手。
 
要等待楼价降,必须有足够的耐心。让我们等待2008。
我赞同“销售量会萎缩”,保守估计都会减少20%以上。
 
2006年,对广州买家唯一的好消息是:经过调控,发展商动不动就提价,特别是一些“垃圾产品”也动不动就提价的行为被遏制了。
 
现在是真正的市场相持阶段。
 
更多资讯请参阅同创卓越公司网站:(www.gztczy.com)

 

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