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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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“天价”卖地凸显市场缺陷  

2006-08-31 17:18:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“天价”卖地凸显市场缺陷
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)
 
8月31日广州卖地的结果,出乎大家所料。
 
金沙洲B3725D01地块,总用地144657平方米,容积率3.0,总建筑面积433971平方米,80%要建90平方米以下户型。
 
这样的条件。万科的报价17.5亿。楼面地价超4000元/平方米。天价!又见“天价”!
 
昌岗路用地,也卖到了3974元/平方米的楼面地价,虽然100%要建90平方米以下户型。
8月31日卖地的结果,确实值得大家深思。
 
1、大发展商“缺地”情况严重。在政策不明朗、市场不明朗、土地限户型的严厉规定下,依然如此拼命拿地,只能证明发展商“钱多地少”。
 
广州开发商中目前土地储备最多的合生创展,土地可开发9-10年,富力土地可开发6-7年。而万科、保利、中海等企业明显土地储备不足。
 
2、金沙洲项目卖出“天价”,并非万科一家所为,保利、中海均报出了16亿以上的“天价”。说明:发展商对项目的判断和对市场的判断出乎意料的一致。
 
发展商们对项目前景的看法,与媒体的看法大相径庭。
 
发展商们普遍存在的乐观情绪,在今年以来的一片市场“负面报道”中,显得十分耀眼。广州房地产目前已成为大公司的“天下”。今年以来,大公司均“不言不语”,暗中却都异常看好市场。广州楼价要降,难了。
 
3、金沙洲项目卖出“天价”。有二个异常,第一个异常是超越了土地占成本的比重“底线”。项目楼面地价逾4000元/平方米,以容积率3测算其它综合成本,预计在2300-2500元/平方米之间。项目综合成本大约在6300-6500元/平方米之间。这么算下来,土地成本占总成本的比重达到60%。超过了广州一般卖地时的土地成本比例(30%-50%)。
 
第二个异常是“价格与成本之间的差距不明显”。成本6500元/平方米,卖到7500元/平方米,也只有15%的回报。金沙洲目前尚未完全成熟。万科在“四季花城”项目积累了一定的经验和信心,但这一次地价17.5亿元,每天利息就相当于一辆广州本田,压力如此之大。
金沙洲绝对不是那么好做的项目!
 
广州本地的发展商是不会贸然去干这样的“危险”项目的。
 
万科有自己的品牌,有自己的研发能力,更重要的是有自己的市场判断力。但万科也不是常胜将军,历史上万科也曾打过败仗。
 
广州房地产,这一次真的要好好看看万科的表演了!

4、在大发展商“垄断”的广州房地产市场,终于透出了大公司“乐观”的声音。“小户型”不赚钱,似乎“不攻自破”;市场不明朗,楼价要降,似乎也成为了谎言。
 
高地价,高楼价,高入市门槛。广州房地产正朝要“三高”的香港模式迈进。香港人的户型也很小,但香港的楼价也很高。广州廉价“商品房”时代似已一去不复返了。
 
5、值得指出的是:珠江新城是目前广州土地“最抵”(最有价值)的区域。楼面地价3000-4000元/平方米,成本7000-8000元/平方米,写字楼商业短期回报仍非常乐观(10000-13000元/平方米有保证)。聪明的发展商(如富力)屯地就十分积极。
 
从目前回报水平看,珠江新城是广州最赚钱的区域之一。金沙洲是不明朗区域,再有实力的开发商,都面临着残酷的市场赌博。
 
6、面对“疯长”的地价,广州政府应该想想新办法了。过高的地价,竭泽而渔,最终伤及三方(政府、开发商、购房者)。通过大量卖地,扩大土地供应平抑楼价的想法很好,执行起来却变了味道。再不调整策略,极可能积重难返。
 
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