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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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2006年下半年及2007年珠三角主要城市房地产…  

2006-08-28 10:55:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2006年下半年及2007年珠三角主要城市房地产发展预测

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)
 
一、珠三角主要城市的房地产市场变化
 
(1)新政背景下,市场的微妙变化
 
①深圳市2006年上半年住宅成交出现萎缩。
2004上半年住宅成交量为383万平方米,2005年上半年434.34万平方米,2006年上半年370.71万平方米。
 
②2006年佛山市住宅成交面积逆市上扬。
2004上半年住宅成交量为223.86万平方米,2005年上半年304.25万平方米,2006年上半年461.7万平方米。
 
③2006年东莞市住宅成交面积下降。2006年上半年121.56万平方米比2005上半年186.32万平方米有较大的下降。
 
(2)新政下,价格表现不一:
 
①深圳市2006年上半年住宅均价继续上扬,同比增幅达32.08%,户型结构以普通住宅为主占到88.61%。
 
②从2003年到2005年,佛山市住宅均价逐年上涨,2006年继续2005年上涨势头,均价达到3965元,比2005年全年增加908元/平方米,套型面积呈现上升趋势,2006年上半年户均套型面积达到135平方米。
 
③2006年东莞市住宅成交均价为3286.32元/平方米,5月份为3570元/平方米,6月份比5月份每平方米下降64元,呈现下降趋势。

(3)新政下,开发商动态
 
 ①观望气氛浓,暂停或延缓项目的开工;

 ②对已报建但未拿到施工许可证的项目,实行修改规划设计;

 ③暂缓拿地,等待实施细则的出台。
 
二.广州与珠三角各主要城市经济相关指标比较
 
房地产业发展与城市经济总量和人均收入密切相关。从有关指标分析,广州、深圳、佛山、东莞将是珠三角经济最活跃的地区。房地产业发展的基础最好。
 
⑴在GDP上,广州位居第一(2005年GDP为5115.75亿元),深圳第二(2005年GDP为4926.90亿元),并远远抛离其他珠三角城市。
 
⑵在居民可支配收入方面,东莞市首次超过深圳成为第一、深圳第二、广州第三,除了深圳在2005年出现下跌之外,其他城市都逐年上涨。
 
(3)在住宅供应量上,广州依然是龙头,后面依次是深圳、佛山、东莞。
 
(4)在成交数据上,广州当仁不让地成为第一,紧跟其后的是佛山、深圳、东莞。
 
(5)在成交的平均套型面积上,佛山最大达到135.5平方米/套,广州次之为110平方米/套,深圳第三为94.8平方米/套。若严格执行“国六条”,佛山受影响较大,深圳受影响较小。
 
(6)在价格上,深圳无疑成为珠三角最高楼价的城市,其次是广州、珠海、佛山、中山、东莞。
 
(7)小结:
 
各城市(以上提及的)经济处于上升周期,居民可支配收入持续上升,为房地产的发展提供强大的后盾。
 
广州依然是广东楼市的风向标,供应、需求都是最高,在其他珠三角城市中,佛山发展势头迅猛,2006年成交量已超深圳,大有向广州靠齐之势。
 
在各个城市中,价格相比2005年都有不同幅度的上涨,但从2006年上半年来看,东莞下跌,其他涨价城市中佛山涨幅最大,佛山房地产的前景诱人。
 
从套型面积来看,深圳基本与“国六条”符合,其他城市将受到一定的影响,特别是佛山等房地产处于高速上升期的二线城市。
 
三、2006年下半年及2007年珠三角主要城市房地产市场发展预测
 
1、除了深圳以外,珠三角地区平均户型普遍较大(如佛山2006年上半年达到135平方米),2006-2007年,将面临艰难的产品转型,消费观念转型和开发模式转型。
 
2、别墅大户型豪宅产品价格将进一步上升。
 
3、2006-2007普通住宅价格普遍将坚挺。尤其在年经济增长超过20%的地区,经济总量三年翻一番,居民消费力强。楼价上扬的空间仍然存在。
 
4、在普通住宅开发受限制的前提下,投资、度假类产品和复合型投资产品将明显增多。
 
5、2008年后,普通住宅产品可能出现“量减价跌”的可能,销售量比2006年跌20%以上,价格稳中有降。
 
6、珠三角“购房一体化”(市场一体化)进程将在3-5年内实现。城市间房地产发展的差异性将进一步减少。
 
(节选自赵卓文先生于2006年8月25日在广东省房地产协会“新政、新户型、新思路”研讨会上的演讲,详情请参阅广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司网址:http://www.gztczy.com
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