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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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新政背景下, 2006下半年及2007年广州楼市走…  

2006-08-25 13:50:00|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新政背景下, 2006下半年及2007年广州楼市走势预测

赵卓文  (广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)
 
一、市场变化

1.近3年及2006年1-7月广州楼市的走势

(1)近3年住宅供应量持续下跌。
 
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(2)2006年上半年住宅批准预售量有一定上升,同比增长4.8%,从1-7月的数据来看,到新政的影响,出现观望期,6月跌至谷底,但7月略有回升。
 
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(3)从2003-2006年,广州住宅成交量持续上升。在供应减少,需求上升的背景下,持续推高了广州楼价。广州楼价上升主要受供求关系的影响。2006年上半年住宅成交量继续攀升,同比增长22.68%,出现逆市增长。
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(4)但从2006年1-7月数据来看,还是体现了“新政”的作用,从5月的高峰开始逐渐下降,观望氛围开始出现。
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(5)从2004年开始市场交投活跃,连续出现成交量大于新增供应量,存量房得到消化。
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(6)2006年上半年住宅均价持续上升,但“6"1”新政后,大户型受到追捧。整体拉高均价,7月均价每平米比6月上涨468元,达6848元/平方米(不含花都、南沙和箩岗),继续呈上涨趋势。
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(7)广州住宅成交套型面积逐年递增,户型越来越大,2006年上半年已经达到110平方米/套。
 
 
(8)2006年1-7月住宅成交套型面积分析。
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(9)市场特点
①受宏观调控影响,“价升量减”成为市场主要特征。
②大户型受到市场的追捧,整体拉高房价,在成交量下跌的情况下,均价还继续上涨。
③新政效果显现,平均套型面积呈现下降趋势。
④消费者观望情绪较高,入市信心不强,成交量持续下降。
⑤市场需求以自住需求为主,投资、投机需求受到抑制。
⑥发展商观望气氛浓厚,2006-2007年供应量将下降。
 
二 、2006年下半年至2007年广州楼市预测
 
1、成交萎缩。受多种因素影响,2006年下半年和2007年广州楼市成交量下降已成定局。与2006年上半年数据相比,2006年下半年至少下降20%以上。2007年成交量有可能继续下降。
 
2、价格坚挺。在成交量下降的同时,住宅价格仍会维持在均价6000元/平方米以上水平。价格下调要等待四个条件的实现:(1)政府经济适用房、廉租房等投入市场;(2)政府限房价限套型商品房大量入市,未开发土地受到限套型的影响;(3)部份发展商受到资金制约,被迫降低促销。(4)进一步的调控政策的实施,如物业税的出台。预计广州楼价下调要到2008年以后。
 
3、产品结构不同,回报水平不同。若无新举措出台,大户型逆市价格上扬局面将进一步出现,中小户型和投资类公寓受到影响。形成显著的“二八”消费格局。居民“换房升级消费”的门槛进一步提高。
 
4、开发商盈利水平进一步下降。大盘开发(赚“土地钱”)和豪宅开发(赚“有钱人的钱”)的开发模式受到限制。未来住宅市场平均盈利水平可能下降到15%左右。
 
5、广州写字楼和商业项目在2006年下半年至2008年迎来高速发展期。供应量、销售量都可能创造新纪录。
 
6、市场产品由多样性向单一性转变。中小户型求新求变成为市场竞争的主要方向。
 
7、实用型买家为主,住房升级消费和投资、投机型买家退市。
 
8、广州住宅郊区化进程将减慢并延后。
 
 
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