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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州新社区住宅方案评述  

2006-08-23 18:00:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州新社区住宅方案评述
赵卓文 (广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)

2006年,广州政府主导建设的新社区住宅建设项目有7个,共8859套。今天,房管局公布了大塘小区等项目的规划设计方案。根据广州房管局网站《广州新社区住宅方案》展示的大塘小区(位于海珠区江海大道边)、同德小区(位于白云区西槎路)和万松园三个项目共计1940套住宅。

一、三项目经济技术指标或标准层户型如下:
大塘小区:
大塘小区 户型 室内面积 分摊面积 建筑面积 实用率
组团1M
(多层) 二房二厅 69.6 4.6 74.2 93.8%
二房二厅 68.2 4.6 72.8 93.7%
三房二厅 73.6 4.9 78.5 93.8%
二房二厅 55.1 3.7 58.8 93.7%
组团1N
(多层) 三房二厅 82.8 4.8 87.6 94.5%
三房二厅 82.1 4.8 86.9 94.5%
二房二厅 64.9 3.8 68.7 94.5%
二房二厅 64.9 3.8 68.7 94.5%
组团2
 (小高层)
2电梯 三房二厅 97.2 15.8 113 86.0%
三房二厅 97.2 15.8 113 86.0%
三房二厅 94.3 15.4 109.7 86.0%
三房二厅 94.3 15.4 109.7 86.0%
二房二厅 68.9 11.2 80.1 86.0%
二房二厅 68.9 11.2 80.1 86.0%
三房二厅 95.9 15.6 111.5 86.0%
三房二厅 87.4 14.2 101.6 86.0%
三房二厅 89.2 14.5 103.7 86.0%
三房二厅 106.5 17.3 123.8 86.0%
三房二厅 90.8 14.8 105.6 86.0%
三房二厅 90.8 14.8 105.6 86.0%
组团3H
(多层) 三房二厅 81.5 6.2 87.7 92.9%
三房二厅 81.5 6.2 87.7 92.9%
二房二厅 60.8 4.6 65.4 93.0%
二房二厅 65.3 4.9 70.2 93.0%
组团3L
(多层)
转角位,过道  二房二厅 66.5 8.5 75 88.7%
二房二厅 66.3 8.8 75.1 88.3%
二房二厅 81.7 10.4 92.1 88.7%
二房二厅 62.9 8 70.9 88.7%
二房二厅 48.1 6.1 54.2 88.7%
三房二厅 65.6 8.4 74 88.6%
组团3N
(多层) 三房二厅 81.3 6.1 87.4 93.0%
三房二厅 81.3 6.1 87.4 93.0%
二房二厅 66.3 4.9 71.2 93.1%
二房二厅 66.3 4.9 71.2 93.1%
组团4
(多层) 二房二厅 67.2 5.6 72.8 92.3%
二房二厅 67.2 5.6 72.8 92.3%
一房二厅 44.7 3.7 48.4 92.4%
一房二厅 44.7 3.7 48.4 92.4%
组团5
(小高层)
1电梯 二房二厅 69.2 6.6 75.8 91.3%
三房二厅 82.5 7.4 89.9 91.8%
二房二厅 73.4 5.2 78.6 93.4%
三房二厅 81.9 7.8 89.7 91.3%
三房二厅 81.4 7.7 89.1 91.4%
组团6
 (小高层)
1电梯 二房二厅 66.6 6 72.6 91.7%
二房二厅 71.7 6.4 78.1 91.8%
二房二厅 66.7 6 72.7 91.7%
二房二厅 71.7 6.4 78.1 91.8%
三房二厅 81.4 7.3 88.7 91.8%

同德小区:
同德小区 户型 室内面积 分摊面积 建筑面积 实用率
47-49
(多层) 二房二厅 56.7 6 62.7 90.4%
二房二厅 54.6 6 60.6 90.1%
二房二厅 54.6 6 60.6 90.1%
二房二厅 56.7 6 62.7 90.4%
54
(多层) 二房二厅 54.6 6 60.6 90.1%
二房二厅 54.6 6 60.6 90.1%
二房二厅 63.7 6 69.7 91.4%
二房二厅 63.7 6 69.7 91.4%

万松园:
容积率:3.23
标准层户数:一梯五户
楼高:9层(带一部电梯)

二、项目评述
1、户型总体配比基本合理
户型配比情况如下:
户型 套数 比例
60 ㎡以下 214 11.0%
60 — 80 ㎡ 1138 58.7%
80 — 90 ㎡ 226 11.6%
90 ㎡以上 362 18.6%
合计 1940 100%
总量指标以90平方米为分界线8:2开,基本合理。
以上三个小区都是90年代广州建设的安居解困房项目的剩余用地。从目前情况来看,项目配套完善,建设条件比较成熟。
如果新社区也采用地价和税费的减免政策,项目建设的综合成本(包括土建成本、安装成本、配套、管理、税费、利息等)应该可以控制在2500元/平方米以内。
目前新社区建设采取限定利润的方法,估计售价在3000-4000元/平方米左右。
若按以上面积测算,大部分房型的售价在20-30万之间。广州的工薪阶层有福了。

2、项目规划档次较高,并不比相同地段的商品房档次低。
1)建筑布局以南北朝向行列式排列为主,通风采光俱佳。
2)建筑规划以一梯四户的多层住宅为主,在高层住宅为主导的广州楼市属于稀缺产品。
3)户型设计紧凑,实用率高。多层实用率在93%以上,高层实用率在86%以上。
4)户型明厨明厕,动静功能分区。厨房均带有工作阳台,卧室带飘窗。
5)户型间隔尺度合理。二房户型厅开间均在3.4米以上,三房户型厅开间在3.8米以上。

3、规划设计方案的不足之处
1)项目方案未对园林、小区配套、道路规划、车位、周边配套等作展示。
2)户型比较单一,方案不够多样化,只有大小之分。上千套住宅还是应该有一些户型的变化。


(更多资讯请参阅同创卓越公司网站http://www.gztczy.com

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