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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

日志

 
 
关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州金牌户型评选纪实  

2006-08-22 16:31:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州金牌户型评选纪实

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)
 
《南方都市报》从2003年开始举办“广州金牌户型评选”活动。到今年已经是第四届。笔者非常荣幸,受邀担任了历届评选的评委。
 
2006年的评选,正好在“国六条”调控后二个月内开始,具有特别深刻的意义。广州户型现状如何?“国六条”后,广州户型出路?广州户型发展趋势如何?这些都是令人感兴趣的话题。
 
2006年8月21日,笔者随户型评选专家考察团,现场考察了铂林国际公寓、中海观园国际、星汇雅苑、芭堤水岸、翠城花园、光大花园、翠竹苑、逸景翠园等八个楼盘。
 
(一)楼盘评选的规则
 
这次户型评选有一个游戏规则:只评户型,不评其它。
 
笔者近来来曾连续担任上海住交会的评委,我的个人意见是:三种楼盘不能评。第一,没有现楼的不能评。否则评上奖项,又变成烂尾楼,大家下不了台。第二,违反建筑设计规范和不合法的,不能评。第三,不好卖的房子不能评。要防止发展商把不好卖的户型拿出来评“金奖”以促销。
 
这一次,我看到广州参加“2006年金牌户型评选”的楼盘基本上符合了上述三个条件。
 
(二)评选实录
 
第一站:铂林国际公寓
 
铂林国际公寓位于广州CBD核心区珠江新城中轴线附近,属于投资型公寓。楼盘营销语“40万智取珠江新城”就已经可以说明它的定位倾向。铂林国际公寓这次参评的户型为C01和C02单元。
 
C01单元建筑面积55.87平方米,套内42.60平方米,实用率约79%,较高。有一个2.1米的二层阁楼约24平方米。户型为二房二厅,东南向。
 
C02单元建筑面积38.29平方米,套内29.27平方米,二层阁楼18平方米。一房一厅,小复式单位,配置了占用空间小,富有现代感的旋转楼梯。
 
项目点评:

1、铂林国际公寓目前售价约13000元/平方米(带装修),物业管理费3.8元/平方米。若用于投资,回报水平(现状)可达到约5-6%。主要机会在于未来CBD形成后楼盘的升值和租价的提升。
 
2、C01单元的处理较为精巧,小中见大。加上阁楼,可使用面积达80平方米。虽然为公寓,但普通住宅功能基本齐备,舒适度较高。通风采光良好。二层(阁楼)相当于一个完整的主卧。C02单元可以用“更小、更精致、更有价值”来形容。作为珠江新城目前在售的唯一小复式单位,铂林国际公寓的“性价比”还是很高的。
 
按照目前宏观调控的方向分析,未来这种“超高小户型”,可能会受到抑制。无论如何,铂林国际公寓都可能是珠江新城里的“终极产品”,不断攀升的地价、楼价、政策约束,CBD中轴线落成,都可能让中小型公寓建设划上句号。
 
第二站:中海观园国际
 
珠江新城核心区里有28万平方米的珠江公园。在这样寸土寸金的区域里,围绕着公园的项目都成为了受益者。中海观园国际就是其中最大的受益者之一。
 
ABCDE栋,超高层45层,一字排开,仿如一堵“长城”,把公园的景观都完全占有。规划局能如此批指标,发展商想不“幸福”都难。
 
项目点评:
 
中海观园国际A栋02单位,276.55平方米,套内217.56平方米,实用率刚刚80%。
 
1、对景观的利用,可谓“殚精竭虑”。7米宽的弧形飘窗客厅,再连接观景阳台,可谓“登峰造极”的“观景”设计。
 
2、276平方米,仅做四房,其中尚有一书房。明显可看出其定位为“炫耀”型户型或“商务”型户型。很个性化的设计,距离住房需求如何?目前很难下结论,因为住户还未入住。“豪宅”还未被证明。
 
3、厨房等服务性空间被大大压缩,与豪宅的定位有一定差距。
 
4、按照建筑节能规范的要求,中海观园国际的南北向、东西向墙体都不够。当然,项目是在规范实施前批准建设的,但对于买家而言,入住兴奋期过后,过度的景观玻璃会让业主承受更多的能耗成本。
 
5、相对于A02单元276平方米的设计,C栋01(243平方米)的设计较“老实”,也更实用。
 
6、中海观园国际目前售价约1.8万/平方米,物业管理费4.3元/平方米,带2000元/平方米的装修,3.15米净高,面向珠江公园,三梯二户设计。综合而言,还是物超所值的。
 
第三站:星汇雅苑
 
星汇雅苑为越秀城建的一个“老盘”。
 
目前参评的是D栋01单元(105平方米),三房二厅,东南望园景,实用面积83.37平方米。

点评:
 
1、星汇雅苑D座为点式一梯六户设计。01单元和02单元之间有一定的视线干扰,私密性受影响。
 
2、三房二厅二卫设计,传统经典式。
 
3、售价10000元/平方米,物管2.2元/平方米,实用率80%,在珠江新城里还是不错的选择。
 
第四站:芭堤水岸
 
城建芭堤水岸1、2、3栋早已售完,仅余4、5栋,项目占地2.2万平方米,总建18万平方米,共约1200户,容积率和人口密度惊人。
 
4、5栋皆为三梯八户点式设计,参评的A02单元,东南向,已尽可能地避免与01单元的视线干扰,通风采光良好。参照原售价8000元/平方米,项目作为滨江东二线物业,性价比还属合理。
 
第五站:翠城花园
 
翠城花园为越秀城建在宝岗大道上的大盘,总建筑面积60万平方米,售价约7200元/平方米。
 
项目特色:
 
1、先建5万平方米中心花园,建筑围合式布局,典型的“先造环境后卖楼”。
 
2、这次参评的“槟香时光”5栋02单元,建筑面积107.23平方米,套内85.18平方米。总平面为三梯八户。02单元为南向单位,面对花园。
 
3、三房二厅设计为越秀城建最经典的设计,空间布局合理,既无“哗众取宠”的亮点,也无“死角”,传统、实用。
 
第六站:光大花园
 
光大榕岸,售价7600-12000元/平方米,望江单元卖到11000-12000元/平方米,这样的售价,确实令我吃了一惊,免不了要仔细检讨其价值。
 
项目点评:
 
1、光大榕岸从E1-E7规划布局,已把珠江景观几乎完全“吃尽”。
 
2、E栋02单元,164平方米,套内138平方米,位居二梯五户平面中的绝对望江位置。厅房布置上尽力打造其“独特”性。过道入户,入户花园处理,突出尊贵性,双主卧设计,同样观景,同样转角飘窗观景设计,使一房“双主”设计,突显平等的家庭生活。布局利用兼顾景观性和实用性。
 
3、E2栋01单元,面向中心花园,采用了厅内空中花园的设计(按1/2面积计算),以后可作为发展商规避90平方米(上限)的一种手段。E2栋01单元,建筑面积133平方米,套内面积达111平方米。户型实用而又不乏亮点(如大型景观阳台)。
 
第七站:翠竹园
 
翠竹园位于芳村。目前售价达5800元/平方米,物业管理费1.6元/平方米。因为紧邻芳村小学和芳村体育中心,项目卖点较多,售价也坚挺。项目户型为A2栋04单位。建筑面积121.57平方米,套内99.46平方米。
 
点评:

1、典型的二梯八户“井字型”港式住宅设计。

2、04单元三户两厅双阳台设计,实用,通风采光解决良好。

3、私密性较差,与05单元有一定的相互干扰。
 
第八站:逸景翠园
 
逸景翠园毗邻万亩果园,为合生创展在海珠区的大盘。目前均价约8000元/平方米(带约1000元/平方米的装修),物业管理费1.8元/平方米。这次参评的有倚翠轩E座07单元和御景轩E座2208单元。
 
项目点评:

1、E07单位建筑面积127平方米,套内109平方米,四房二厅,布局紧凑,为居住型设计。E2208单位,建筑面积132平方米,套内107平方米,四房二厅二卫双阳台,也属于紧凑型布局。

2、注重了对万亩果园景观的设计,采用了主人房弧型窗和观景阳台的设计,突显景观价值。

3、内部装修简单实用。

4、因为规划上采用板式波浪型弧线建筑布局,户型私密性受到一定影响。
 
(三)个性张扬与经典永恒——转型期的广州户型现状
 
据有关资料显示,2006年上半年广州户型平均面积为110平方米。广州户型正进入多样化发展阶段。
 
1、广州户型的“个性化”
 
从2004年开始,广州市区大户型开始流行。2005年“144平方米建筑面积”并没有使“豪宅”降温,大户型反而“越演越烈”。
 
(1)大户型主要针对升级型消费、富有阶层为主这一客户群。这一类客户群一般为30-50岁,富有阅历,对户型个性化提出了很多的要求。
 
(2)个性化户型主要设置在景观资源很独特的区域(如望珠江、望公园)和地理位置很独特的区域(如广州CBD核心区珠江新城)中海观园国际(现售价18000元/平方米)和光大榕岸(现售价12000元/平方米)的大户型单位能够突破价格底线,户型对景观资源的挖掘和利用起到了很大的、很积极的作用。光大榕岸组团和中海观园国际在规划上和户型设计上,对景观资源的利用可谓“登峰造极”、“殚精竭虑”。
 
(3)个性化户型还强调用户的特性。如中海观园国际276平方米,仅做四房(含书房),强调了主人户型的商务功能和炫耀功能,而降低了其居住功能。这是很独特的构思。光大榕岸E02单元(164平方米)则采用双主卧望江设计,既突出观景,又强调居住的平衡和需要,别具匠心。
 
2、住宅户型的“投资性”
 
广州目前住房拥有率已经超过90%,住宅户型“投资性”的倾向已经开始出现。如铂林国际公寓等项目,虽然为住宅用地,但做成投资公寓类项目,具有客观合理性。
 
“国六条”后,投资类居住物业不但不会消失,而且有望迎来第二春。
 
3、住宅户型的经典性
 
在广州评选“金牌户型”,最大感受在于:经典户型很多。如上文中提及的翠城花园、逸景翠园、星汇雅苑等项目的常规传统户型。或许,对于一个城市而言,有80%的经典户型,另有20%的创新热点、焦点,就是最佳的配置。
 
4、“国六条”及“建筑节能规范”实施后的广州户型走势分析
 
(1)“国六条”规定了城市90平方米户型必须占总量70%以上。这将大大改变当前广州户型的状况。
 
总体上看是三个改变:
“多样性”变“单调性”
“个性”变“传统、经典”
“豪宅”变“更豪宅”
 
由于广州独特山水园景资源稀缺,可供楼盘借用的更少,以后适宜于建“豪宅”的物业必定更“豪”,而市场将以普通、经典的二梯六户、三梯八户的户型为主。
 
(2)建筑节能规范的强制实施,将使大户型“巧用”、“借用”景观手段受到抑制,户型设计将由“花巧”向“实用”前进。
 
(3)新型建筑材料的应用、新型建筑设备的研发,将使户型积蓄下一阶段革命性变化的基础。
 
(4)适合南方地区,适合亚热带地区气候特点的户型创新设计还有待发展。
     
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