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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州楼市潜在危机(3):市场萎缩  

2006-08-18 16:29:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市潜在危机(3):市场
赵卓文 (广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

若“国六条”及其细则被长期坚持,广州楼市有需求萎缩的危机。这绝非危言耸听。

近年来,广州楼市需求稳定。2005年一手楼成立超过10万宗,2006年上半年一手住宅成交也超过4.5万套。

广州商品住宅需求稳定,主要源于三方面:

1、随着广州经济的飞速发展和城市化进程的推进,广州每年新增人口8-10万人,约10年人口就将增加100万。形成了稳定而长期的住房需求。按平均每三人一户计算,每年至少有3万套住宅才能满足这一需求。

2、住房升级消费产生的需求。广州人均居住面积已逼近20平方米,平均每年新增面积超过1平方米。住房升级消费成为了部分广州人7-8年就执行一次的“周期计划”。“第二套住房”和“多套住房”成为广州房地产消费的主要源泉和动力。

3、投资、投机(炒楼)型需求。2004年-2006年,广州楼价急涨。广州居民存款高达5341.20亿元(2006年6月数据)。在“炒楼”声中,“保值”声中,2005-2006年广州楼市存在一定程度的“虚假繁荣”。

“国六条”后,有几个关键的因素影响楼市需求:

(1)政府重启经济适用房(2006-2007年预计建167万平方米,约2万套),大力推进廉租房建设(金沙洲新社区5643套),将使上述第一种需求人群的选择增大。商品住宅市场会减少。

(2)90平方米户型面积占70%以上的政策,将使广州大户型成为“紧缺品”,从而推高楼价。普通市民(已有一套或多套住房)换房的门槛增高。住房升级消费,“以大换小”,“以新换旧”的消费行为将减少。

政策进一步调控,还可能对拥有住房者征收物业税。最终会使住房消费趋于理性。“贪大”、“贪新”的消费行为将减少。

(3)目前的税收政策,对“炒楼”、“保值”者非常不利。若一套住房在5年内卖出,要升幅15%以上,卖房者才有利可图,按广州2006年7月均价6848元/㎡计算,即楼价要升1000元/㎡,“炒楼”才有可为。

按此预测,从2006年下半年开始,这一类购房需求将大大减少。

虽然有人认为,户型减少,总价降低,将会刺激住房需求。但考虑到广州自有住房拥有率已超90%,没房的人不多(双困户也仅有5000多户),高企的楼价又成为入市的门槛。未来广州楼市新增需求并不乐观。

综合分析,广州楼市2006-2007年将为过渡年。2008年之后,广州楼市需求存在大幅萎缩的可能。倘“国六条”及细则被坚持下去,广州住房需求有萎缩20%以上的可能。

在广州从事房地产行业的人士,对这一情况,需要有清醒的认识。
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