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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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楼价:谁忽悠了谁?  

2006-08-11 19:05:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)


最近一段时间的广州房地产市场,可以用一个字来形容:乱。

不知道是政府部门忽悠了媒体,还是媒体忽悠了老百性。

不久前,广州几乎所有的媒体,根据“阳光家缘”数据,报道“7月份全市原六区的一手住宅交易均价为7741元/平方米,与6月份的数据对比,跌了478元/平方米。而7月份全市十区的一手住宅交易价格为6568元/平方米,与6月份相比跌了363元/平方米。”媒体们用兴奋的标题报道:“政策开始发威,广州楼价降363元”。

广州楼价下跌的消息迅速传遍了全国。

然而,过不了几天,媒体又报道:“根据广州市国土房管局公布的《2006年7月广州市房地产市场分析》显示,7月广州全市一手住宅均价达到6848元/平方米,比6月上涨了468元/平方米;二手住宅均价则比6月下降了151元/平方米;总交易量比6月缩减了三成。”

一个说升,一个说跌。两个截然相反的结果,把所有人都搞糊涂了。

答案却是两个结果都是对的。

原因在于:虽然大家都说“7月楼价”,事实上两个“7月楼价”的标准完全不一样,属于两个概念。《2006年7月广州市房地产市场分析》主要是按6月26日至7月25日期间,正式成交的合同送交房管局备案的数据进行统计得出来的,而大家知道,从签约到正式成交登记备案允许有30天的时间。而阳光家缘则是按照即时登记的方式进行统计的,只要购房者与开发商签订了意向合同,则该数据就会上网。

原因水落石出了,大家却笑不出来。

楼价是房地产市场的核心问题。在当前情况下,存在极度严重的“楼价爆炒”现象。不少广州的媒体已经不再满足于每月的楼价分析了,平面媒体已经基本上做到“每周一报”。网络媒体已经做到“每日一报”。

结果却是:丝丝点点计算,偏偏相差太远;兜兜转转,化作迷迷糊糊。

最近好多媒体的朋友问我对楼价的意见。我都会很认真地回答他们:

1、我认为现阶段,“爆炒楼价”有害无益。“国六条”出来后,老百姓已经产生了很强的心理预期:楼价要跌了。许多买家眼巴巴等降价。有调查公司数据表明,超过67%的人认为“看不清楼价走势。”看不清,是很糟糕的事情,广州7月份一手、二手住宅成交面积分别为65.11万平方米、53.85万平方米,分别比6月份缩减39.2%、15.3%,就是买家犹豫不决的结果。如果再“爆炒”,买楼的人更少,市场就更冷了。

2、现在属于楼市特别阶段,成交萎缩。某一些地段、某一些档次物业的成交,都会对平均楼价产生很大的影响。楼价有必要放在一个较长的时间里考察。切忌看到一个月数据或一周数据,就匆忙下结论。

3、最近我观察到广州媒体有一种倾向性。那就是:期待楼价下降。有一些反向运动,就批评为政策“空调”。事实上,目前为止的政策,大都属于“中药”性质,而非“西药”,需要慢慢调理,才能有结果。按目前的政策发展,2006—2007年,仍然为楼市过渡期。

2008年以后的广州房地产,将既非完全市场化的市场,更不是完全计划经济型的市场,而是政府主导下的“计生”型的房地产市场。到时的游戏规则完全不一样,楼价也有可能变成另一种格局。(请参看本人文章《戴着镣铐跳舞》)。

4、考察楼价,二手比一手更具说服力。

5、建议有关部门,公布20—30个广州指标性楼盘的数据(或分区域公布)。让大家“既见森林,又见树木”,市场判断就清楚了,到时就不存在谁忽悠谁的问题。

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