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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广佛地产现状与发展——7月2日接受《珠江时报》采访问答  

2006-07-03 11:35:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广佛地产现状与发展
——7月2日接受《珠江时报》采访问答

赵卓文

问题一:广州和佛山两地的房地产市场存在哪些差异和共同点?佛山房地产市场目前最需要解决的问题是什么?向香港学习的深圳房地产的今天,或者是广州房地产的今天,是否就会变成佛山房地产的明天?

答:广州和佛山都属南方地区。从经济总量上看,广州是珠三角第一大城市,佛山是珠三角第三大城市。目前“广佛都市圈”引起了大家的广泛关注。
两地房地产也有很多相同之处:1、市场化程度高,老百性都有丰富的购房经验和不动产投资理念。2、开发商较为成熟,诚信度较高。3、住宅产品丰富,都属于“平民化消费”的市场。4、都已经跨过了房地产“解决安居”的阶段,升级消费和投资类消费成为主流。5、外来购房户都在增加等等。两地历史文化上的同源使得两地房地产市场也呈现很多相同性。
当然,两地差异也很大:1、广州有1000万人口,市中心区有600多万,人均GDP已经超过8000美元。市场容量大,也造就了很强大的开发商。佛山由于城区人口规模小(100万左右),房地产总量还不大。2、由于城市特征不一样,两地在房地产开发模式上有很大的差别。简单说,广州的房地产开发更多呈现大城市的需求,例如大盘开发,例如高层超高层住宅的开发,例如一梯八户的高密度开发,这些在佛山很少出现。相对而言,佛山房地产更追求舒适和生态。就算传统的三房一厅和二房一厅,佛山房子的尺度都要大一些、舒适度都要更好一些。

佛山房地产发展得已经很好。很难再给出什么意见。不过,我不赞成佛山房地产向广州、深圳学习。佛山房地产应该走自己的路,从资源和发展后劲看,佛山房地产的前景甚至比广州、深圳还要好。

总结广州、深圳20多年来的经验教训。我建议佛山房地产应注意以下问题:
1、注重城市规划和房地产的均衡发展。深圳经验教训值得借鉴。深圳城市用地2000多平方公里,但建立特区26年,特区内土地资源已经基本枯竭,发展后劲受到很大制约。佛山目前正处于发展期,土地资源似乎很多,但若不作好规划和控制,用不了多少年,就会遇到深圳今天这样的问题。
2、政府行为不能缺位。以广州为例,大家熟识的华南板块的发展,政府是吃了大亏的。八大开发商占地超过20平方公里。政府再修地铁、搞高速路,建基础设施,楼价由3000升到6000,最后受益的是开发商。政府没赚到钱。老百性也付出了代价。目前,南海也出现了开发商圈地的浪潮。政府应该目光更远一些,长期行为代替短期行为,才能保证发展后劲。特别是佛山正在向现代化大都市迈进的关键期,更要分外珍惜土地资源。要把未开发的土地视为未出嫁的美人胚子,要有把她打造为美女的决心,而不是胡乱就嫁掉了。
3、要引入大开发商、品牌开发商。鼓励创新发展。广州地产过去20年高度繁荣,在很大程度上是由于吸引了全国甚至全世界的优秀人才进来。对佛山房地产的明天而言,资源整合和人才引入,依然是很重要的工作。
4、要注重地方标准的建立。例如,在佛山我们应该提倡什么样的居住面积、提倡什么样的生活方式等等,都需要有“佛山标准”。如果没有标准,谁有钱谁就去占有更多(例如三口之家住500平方米的别墅),这个城市的资源将最终难以为继。

 


问题二:最近,国家已经出台了“国15条”等一系列宏观调控政策,这样的政策对佛山房地产市场将产生怎样的影响?发展商该如何面对宏观政策带来的楼市变化?这种宏观调控的影响将持续到什么时候?

答:国家调控为“一刀切”,对佛山市场影响很大。甚至比对广州深圳的影响还更大。将对佛山房地产投资和消费领域产生重大的影响。
1、 关于供给:短期(1-2年内)减少,上市滞后。供给结构将改变,市场需要重细分。
由于新政将本次调控的重点放在调整住房供应结构上,因此,今后商品房市场将重新细分,但由于政策将尺度卡在未取得施工许可证的项目上,因此,由于政策影响,相当一部分楼盘将因此调整规划设计,这将推迟楼盘的开发进度,从而,短期因推迟而减少商品房的上市量。
2、 关于产品:将迎来新的一轮创新潮。
由于新政规定凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。而未考虑不同项目的区位差别,因此,将给不同区位的发展商带来不同的难题,概括有以下几个情况:(1)原本定位就适合开发90平方米以下主力户型的项目影响不大,但发展商也要重新审视即将面临的新的竞争局势,检讨项目的其他定位是否合适。(2)原本定位超标的项目,特别是原来定位为豪宅,以大户型为主的楼盘,则必须全面调整项目定位及开发策略,则需要通过产品研发及产品创新来寻求新的出路。(3)原本定位大户型的远郊大盘,由于项目交通、配套等条件的限制,目标市场面窄,面临的压力更大,将成为产品创新的有力推动者。
3、 关于竞争,新形势下的残酷竞争。
由于大家都需要挤在90平方米以下的主力市场“揾食”,无疑将加剧这一市场的竞争程度。竞争将相当残酷。
4、 关于需求:短期的持币待购,观望情绪加重,需求受到抑制
由于近两年关于房地产的调控政策一轮接一轮,虽然调控效果未尽如意,但由于房地产本身购买属于理性行为,因此,消费者会采取短期观望的态度。特别目前佛山房地产价格已经在高位运行,市场风险加大的情况下,较多的不明确因素,将使买家(无论自用型买家,还是投资或投机性买家)的观望情绪加重。短期内市场需求将受到抑制。
5、 三级市场:供货下降,价格小幅上扬
新政进一步将住房转手交易征收全额征收营业税的时间延长到5年。虽然是为了抑制投机和投资性质购房需求,但也会对一般二手房对交易产生影响,这将使处于“线”内的业主惜售,从而导致二手房的市场供应减少,最终价格上升。但应注意的是,由于二手房除了那些未满5年的房源之外,仍然有一大部分是房改房等超过5年期限的房源,因此,该政策对二手楼加的提升是有限的。影响二手楼价格的主要因素还在于市场的整体供求情况,特别是一手市场的价格涨落情况。因此,可以预测,伴随新政的实施,二手房价格将会略升。
6、 关于楼价:继续上升,即将见顶。
在宏观调控的背景下,佛山楼价走势如何呢?楼价不可能永远上升,特别是佛山楼价,目前已经处于高位运行,脱离了一般购房者的承受能力之外,其市场支撑已经不牢固,
7、 城市热点:冷热不均,市场洗牌。
8、 关于土地:调控力度不大,但会加速消化
9、 发展商盈利下降,开发风险加大
10、 消费者买楼更理性,实用买家增多。

 

问题三:国家宏观调控政策出台后,对于普通市民,也许最直接的就是暂缓买房,暂缓房地产投资,目前普通市民对于房地产该何去何从?有人说,房子是用来住的,本质上并不是一个投资渠道,赵理事如何理解这种观点?

答:房地产已经进入千家万户。在广州,住房自有率超过90%,不动产价值占家庭财产的比例达到40%。楼价升跌、政策调控跟大家都有关系。
香港李嘉诚先生说过,房地产投资,一靠运气,二靠眼光。
在目前特殊的政策背景下,买房也是运气和眼光的问题。
在目前的条件下,并不是没有投资机会,例如,在广州深圳,有人提出来“政府限什么,我们就买什么”。逆风抢购大户型。有人问我,这种策略对不对?我说现在是对的,未来对不对不知道。因为政策不同于法规,随时都可能会改变。
从长远来看,房地产保植增值的特点还是很突出的。虽然风声很紧,说法很多。事实上,目前买房风险很低。至少站在专业立场上看。还没有看到“楼市崩盘”的前兆。
“房子是用来住的,本质上并不是一个投资渠道”,这种说法我不赞同。在国外,大家普遍就把别墅视为商品,是普遍用来作为投资的。目前,大家财富多了,房地产今后的投资功能更强,尤其在佛山这样一个自有住房拥有率超过80%的城市。
当然,以后受政策影响,房地产一部分是用来解决安居问题,一部分将变成投资为主。

问题四:这次宏观调控政策中,对金融系统也提出了一系列的要求,金融系统必须加强对房地产企业的审核力度和融资能力的考察,随着竞争的加剧,房地产企业的资金实力和融资能力越来越重要了,在新的政策下,佛山房地产企业该如何实现有效融资,进入企业持续良性的发展阶段?

答:值得注意的是:受宏观调控的影响,未来房地产企业的盈利能力将下降。行业进入门槛将提高,很多企业因为资金问题将被淘汰。
佛山企业在资金运作上应注意:1、要有打持久战的资金准备。以往“快进快出”的方式和策略要改变。目前宜守不宜攻。2、融资渠道要拓宽,上市融资,境外筹资的道路都需要大企业去探索。3、中小型企业要注重合作。在市场不够好的时候要坚持,争取度过目前的“冬季”。


问题五:佛山媒体竞争也日常激烈,在佛山这样的房地产环境下,媒体与代理公司和发展商该如何实现共赢?赵总如何评价这次“佛山首届房地产节”的?对媒体主办这样的专业性节日展会有何希望和建议?媒体是否也需要向房地产商学习,增加策划能力,有效实现资源整合,达到最大的效果?

答:一个地区房地产的发展和繁荣,是政府、发展商、媒体、代理公司、专业机构等各方面努力的结果。市场发展了,做大了,能形成共赢的局面。
珠江时报主办这次“佛山首届房地产节”,对推动消费者的购房热情,提高消费者的房地产素养,加强买家、卖家和煤体之间的互动,都将有积极的意义。我相信这次活动能做到多赢和共赢。
这个主题活动策划得很好。期望以后珠江时报能有更精彩的节目。
                                       

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