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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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国六条”后广州首次卖地的四个看点  

2006-07-31 23:44:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“国六条”后广州首次卖地的四个看点
 
赵卓文( 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)
 
 “国六条”后广州首次卖地终于在7月31日正式公告。位于昌岗中路164号的商品住宅用地,总用地面积18451平方米,其中净用地面积12817平方米,容积率≤3。该地块的规划设计条件,要符合《关于近期拟出让地块住宅套面比例问题规划意见的函》等的要求,即建筑面积90平方米以下户型所占比重应达到开发建设总面积的100%。
 
  金沙洲B3725D01地块为二类居住用地,总用地面积144657平方米,容积率≤3,总建筑面积≤433971平方米。该地块的规划设计条件,要按照《关于确认金沙洲B3725D01地块规划设计条件问题的函》等执行,即建筑面积90平方米以下的户型所占比重要大于或等于80%。
 
关于这次卖地,有四个情况值得关注:
 
  1、规划设计指标和土地使用性质的微妙改变。这两个地块曾在市国土房管局2006年6月15日的“广州市国有土地使用权出让预告”中出现。其中,昌岗中路地块原用地性质为商住,容积率≤2.1。现在调整为商品住宅用地,容积率≤3。
 
金沙洲D区原容积率≤2.44,现改为≤3,但建筑面积90平方米以下的户型所占比重要大于或等于80%。
 
这些调整与“国六条”的政策导向基本一致。
 
2、这次土地出让采取招标方式。并对投标单位(必须具有法人资格,至少具有AA信用等级)设定了较为严格的限制条件。大家注意到,几乎同期出让的珠江新城的几块办公金融用地,却采取挂牌方式,连自然人都可以自由参加。
 
这种反常情况的出现(事实上,住宅项目并不比办公项目贵,也不容易“烂尾”),说明特殊时期,住宅项目已经成为“火山口”,限制只会越来越多。
 
3、风向标。
 
其实,看到卖地公告,真正睡不着觉的,应该是一些手中还有地,但没有拿到开工证的开发商。
 
这次卖地,规模很小,指向的意义很大,基本上有风向标的作用。往后报建难了,很多项目必须进行规划调整了,老板们的头发又要白多几根了。

4、地价预期

这次卖地,首次增加了“户型比例”限制,引起了大家的关注和猜测。其实,昌岗中路项目不足4万平方米建筑面积,套数400多套。规模小,地段又非常成熟。户型比例限制后,开发商的项目定位不会有很大影响。依然是有很大前景的项目。预计竞争会非常激烈。楼面地价有可能突破3000元/平方米。倘真的出现这种情况,政府、舆论的导向,都会宣传“广州中小户型受欢迎”了。
 
金沙洲项目80%中小户型的限制,对项目有一定的影响。但金沙洲目前还不成熟,尚不具备大规模做大户型的条件。90平方米为主的舒适二房或小三房,再在设计上取些巧,开发商还是有钱赚的。
 
需要指出的是,既然是公开卖地,自然就不会低地价,没有低地价,又怎么会有低楼价.热望因为"中小户型"而有"低楼价"的媒体和老百姓恐怕要失望了.
 
两个项目既然已经公示了许久,肯定已经有“意向”的开发商。相信8月31日的招标竞争会很激烈。
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