注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

日志

 
 
关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

网易考拉推荐

2006,我们到哪里去买房(下)  

2006-07-28 13:13:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
 
2006,我们到哪里去买房(之六)
——寻找广州6000-8000元/㎡的房子


(作者:广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 策划部 和全)


2006年去哪里买房?新国六条的出台势必影响着下半年广州房地产的走势,虽然地方政府的细则还未出台,但对于价格不断上涨,并且在今年5月份出现大幅非理性上涨的房地产市场来说,更加使人扑溯迷离。

试问现在去哪里买房?买什么样的房子?什么时候买好呢?这一些连带的问题不仅扣问了消费者如何选择,而且面临国家政策的宏观调控,今后消费者的购买行为的改变,供求数量,结构等改变也将深远的影响消费者的购买决策。笔者结合最近对广州大部分区域新开发的楼盘的调研,归结一些体验,与大家共勉。

本文首先选定所购买房子的价格在6000元――8000元/㎡,至于产品户型等就不在做规定,但由于消费者的背景不同,购房时候所追随的购房决策模型不相同。但纵观影响其购买决策,性价比显然成为其决策的核心影响因素。对于目标客户选择户型以及建筑面积那具有很大的差异性,这里不在区分类别论述。在调研的过程中,从产品均价来看,6000――8000元/㎡的产品大体分布如下表。

(表详见相册:2006,我们到哪里去买房)
 
 从以上的表我们不难看出,跟以往一样,新开发的楼盘主要集中在天河,海珠两区,其次是白云,番禺。从产品结构来看,天河由于地处商业中心,所以成为建筑面积小的公寓类产品的主要集中地,同时很多的普通住宅,而海珠区和越秀和荔湾区的产品则全部是普通住宅类型,而远离广州市中心的番禺,花都则类型多样,既有普通住宅类,也有别墅类等高档住宅产品。由于各个区内市场接受的价位差别,同样的均价在不同区域呈现出不同的产品形态。所以在可以接受这样的价位的时候,产品的选择面是很大的,既可以选择高档的郊区别墅,也可以选择位于市商业中心的国际公寓,也可以选择其他区域内具有成熟城市配套,交通便捷的普通住宅。

下面通过消费者细分,从不同产品的需求去分析消费者购买决策。

首先来分析公寓类型的目标客户,主要分为5中客户类型:1集团式购买型:用于职工集体宿舍;2 自住型:自己用来居住;3投资型:用来做物业投资;4 商务办公型:中小企业用来做公司的办公地;5soho型:居住+办公集于一体。对于公寓类型的产品,通过调查全都分布在天河区的商业集中地,像紧挨未来广州CBD珠江新城的MBA国际公寓,和“会赚钱的房子”马赛公寓。也有作为城市战略“东进”方向的东圃的曼哈顿国际公寓,它依托骏景花园9年建设的成熟社区配套,紧紧瞄准周边国际精英群体,着力打造成国际精英生活特区。根据现在市场的供给市场,位于珠江新城的两幢公寓,在今后广州CBD商圈成熟起来后,将具有十分的投资价值,而且在CBD一带现在普通住宅产品价格飞速上涨的今天,在未来市场走向不明朗时候转向投资公寓类型将减少不必要的风险。

其次来看普通住宅,由于在新开发的楼盘中普通住宅的比例最大,在各个区都有分布,主要集中在天河和海珠两大区域,并且各个项目打造的项目主题也是百花齐放,充满了人文理念。从影响消费者购买决策的各项因素去分析,提炼出一个综合测评的核心价值体系,其中最核心的部分为产品的性价比。引用上海财大房地产研究中心项目价值体系基本模式:

(详见相册:2006,我们到哪里去买房)

关于“项目价值体系基本模式”的要点说明:

1、项目性价比判断,对决定购买具有普遍驱动意义。

2、随着产品大量供应,竞争加剧,价值体系的构建要素,会由单一要素走向多层次要素。

3、购房者的不同背景,其在价值框架里,价值要素的排序与权重会产生变异。

4、形成框架效应:上一层次的价值能够对下层次的价值,起到一定的加分减分的作用;同样,在不同的框架下给人的感觉是不同的。

通过这个价值体系,建立购买决策模型,采用德尔菲的期望权重模型Si=∑WiBi,得出不同的分值。笔者粗算了一些各大区域内主要楼盘,性价比比较突出的有珠江俊园,赛拉维,小城之春,托斯卡纳,保利百合花园,广州雅居乐,荷塘月色,第三金碧,陶然庭苑。

从整个区域的特点去分析,天河区的楼盘主要依托着良好的商业氛围,不仅拥有便捷的交通,同时完善的社区配套,所以具有很高的性价比,而且珠江新城以及天河北的优势区位带动了天河板块,在整个广州楼市涨幅中使得天河板块涨幅最大,所以对于购买者如何选对时机进行购买,值得商酌,而且天河区楼盘选择面很广,包括珠江新城接壤的员村路口一带,以及天河公园四周,东圃一带的普通住宅。而海珠板块的新开发的楼盘,主要集中在南洲路,工业大道一带,以及中山大学附近的区域。这一带新开发的楼盘整体定位在中高档次的目标客户,但产品户型设计,概念打造还是很有特色的。而老城区的物业由于地价太高,产品定价更高,而所打造主题卖点不多,性价比一般,但是依托老城区商业氛围良好的特点,以及便捷的交通网络,成熟的社区配套,产品还是很畅销。总体而言,越秀,荔湾一带的楼盘具有容积率大,架空绿化,底层群楼做商业开发或写字楼的特点。而番禺,白云片区的大部分楼盘依托稀缺的自然生态资源,打造舒适,生态等人文风情浓厚的主题,并且容积率较低,绿化率很高,大部分为小高层洋房,产品建筑面积较大,户型设计中功能分区,通风采光都很好。

而别墅类的产品,主要分布在郊区一带的区域,番禺的锦绣香江,珊瑚湾畔,白云的江南世家,增城的紫云山庄,花都的溢盈湖畔。


 
2006,我们到哪里去买房(之七)
——广州中产阶级买房何去何从?


作者:广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 策划部 刘成飞)

2006年已经来到了火热的七月,伴随着前阵子同样火热出台的国家调控政策,广州的楼市却好像并没有因此而降温,看来缓冲带的过渡还是需要一定时间的,开发商们也使足了劲期望在激情的世界杯之后手中的房子能卖个好价钱。从当下的广州房地产市场状况看来,楼盘销售情况还是令开发商们开颜的。

但开发商们开心了,老百姓可就要皱眉头了,面对居高不下的房价想要拥有一套自己的房子似乎是要付出很多的,面对广州市场多样化的楼盘,如何在高房价压力下选择一套物有所值的房子呢?这是一个值得深入探讨的问题。

如果你是月入万元的中产阶级,并且在可预见的未来将持续这样的收入或有所增长,如何选择一套经济实惠而又可以彰显身份的住房呢?

在广州现正发售或即将发售的楼盘当中,作为有一定积蓄的中产阶级选择完全意义上的别墅好像是有点勉强的(像碧桂园那种白领阶层的别墅则另论),你可以不妨将眼光转向一些豪华高层或小高层洋房,这样的房子较之别墅类是较为经济型的,作为中产阶级在还没有经济能力强调身份地位标志的阶段,选择豪华型的洋房住宅是较为适宜的。

这类型的楼盘大致可以分为市区盘和郊区大盘。

广州市区的楼盘一般占地较小,可开发利用的空间也就相对比较紧张,作为地价较贵的区域,在这样的地块之上开发出来的住宅楼盘往往会引入特别的概念,并强调市区特有的教育与商业配置等作为宣传点。其实这些本是显见的、不用着力宣传的东西,但如何创造楼盘高附加值?开发商往往会找出其中较为突出的一点或几点作为宣传点,比如邻近高校的可以打教育牌,突出良好的接受教育的机会以及生活氛围,这里可以用位于天河公园附近的“珠江俊园”作为参考。

珠江俊园占地约50,000平方米左右,其户型面积大致为122米至136平方米,三梯五户,突出较大的厅和主卧房,在户型设计上值得强调的是独特的入户花园结构,约4至5平方米大小,与室内空间自然对接,住户可以依自己的喜好修饰出自家的小花园。但由于楼盘本身可利用空间不足的缘故,小区绿化不足,在这一方面该盘主要依托附近的“天河公园”作为绿化宣传点。

在这样的基本格局下珠江俊园引入了“人文气息,尊崇生活”的概念,一方面指出楼盘毗邻华南师范大学、塈南大学,位于天河教育中心圈层,另一方面首创图书馆式哈佛会所,铸造了哈佛雕塑,并建设了自己的网上图书馆,努力做人文方面的文章,而其所宣传的“传承哈佛百年人文之精髓”之类的话,对于购房者来说大可一笑置之。但这样的楼盘到底是要卖给些什么人呢?“营销对象”或“客户定位”对于讲究生活品位以及居住环境的中产阶级而言是不可忽视的一点,否则到时候与一帮满身铜钱味的暴发户为邻就有些不伦不类了。珠江俊园也考虑到了这一点,喊出了“为都市上流财智精英度订造”的口号,相信这一点是可以让渴望不断提升身份层次的“中产阶级”着迷。而8000元的均价也是月入过万并有持续稳定收入来源的阶层可以接受的,且位于天河北延生带的珠江俊园具有一定的升值替力,在这里购置房产即使以后用作投资也是不错的选择。

天河区作为广州市发展前景比较看好的区域,其楼盘的价位必然是相对较高的,而作为老城区如海珠区某些地段的楼盘又是怎么样的情况呢?如果想要在这些地段的高档楼盘中选择自己的住所又会如何呢?同样,这里不防举出“合生名盘,颐景华苑”来作基本的对照理解。

颐景华苑为合生创展于去年即2005年倾力推出的欧陆经典豪宅。楼盘位于海珠区盈丰路与东晓南路交接处,占地面积与珠江俊园相当。小区整体呈围合式规划,两梯三户、三梯六户平面布局,户型主要为91平方米至139平方米,同样突出豪华主人套房与较大的观景阳台,以力求彰显一种雍容尊贵气度,因为空间关系,采用了独特的双层立体式园林设计,这一点是值得肯定的,楼盘通风采光还是不错的,只是处于路口,人来车往不够安静,必然影响到它本身较为高层次的客户群选择。

颐景华苑引用“维也纳音乐风情社区”的概念,其实是没有多大现实意义的,可能只是在发售阶段可以营造一种高雅闲适的氛围,在吸引客户眼光方面还是会发挥一定作用的。有着对生活品味执着追求精神的中产阶级也必将受到影响,但无论如何算不得“骗”,无可厚非的。

在笔者看来,颐景华苑所在的地段与本身的建筑及园林设计方面还是不错的,但升值潜力不足,同时老城区的陈旧与世俗不大适合中产阶级对生活品味的追求,如果你是中产阶级的一员,想买这里和周边相似的房子可就要考虑仔细了,当然不排除你有怀旧的思维,或者为生活与工作便利着想的话,位于这一地段的一些高档次住宅楼盘也是一种选择。

广州城区中心商业地带如东山(现在为越秀区的一部分)、天河区的天河北、珠江新城板城的一些住宅楼盘本来数量就不多而且十分的昂贵。以珠江新城为例,有数据显示其某些地段住宅楼的价格甚至超过商业用楼的价格,这是不正常的现象,同时也提醒我们在房价居高的情况下,无论是用着投资还是自家居住用,在这样的地段踩高价是不理智的行为,笔者是不建议在这样的类似地段购房的。

有了一些钱的市民总是要追求一些闲情逸致、青山绿水的,位于新城区的星
河湾(星座)、华南新城(江山帝景)、华南碧桂园、祈福倚湖湾等郊区大盘(相对区广州老八区而言)提供了理想的选择。

2006年买房,如果你的收入比较高的话,那么美丽的“星河湾,星座”一定不会让你失望,位于番禺迎宾路的该盘全部为大户型、一梯一户、南北对流设计,3500元/平方米的超豪华装修是对广州豪宅的全新演绎,配以大型立体式水景泳池和豪华住客会所,以及定位为白金五星级的酒店一座,绝对会让你顿感尊贵。

看上去好像有点做宣传的味道,可能是笔者对星河湾的情有独钟吧,因为无论是其建筑设计还是园林绿化的设计都是很高质量的,一般讲来,各方面追求精益求精总是要比一味的做表面文章(例如“碧桂园”系列当中的个别楼盘)来的更让人放心。不单是“星河湾,星座”,同区位的“华南新城,江山帝景”也将是2006年豪宅市场的典型,在广州的楼盘临珠江的总是占据较大优势,江景对于拥塞的城市生活来说是一种解脱,星河湾,华南新城等番禺区的楼盘均占有这一独特优势,势必成为购房者的首选。而这些大型小区的园林绿化与休闲空间等方面是广州市区楼盘开发无法实现的,这样的大型住宅小区带来的是居家生活收放自如的惬意,随着广州市政府对道路设施的大力投入,不久的将来,这些现在看来还算是偏僻一些楼盘其自身生活与工作便利方面的问题将得到很好的解决。

如此看来,2006年有计划购房的中产阶级就有必要多考虑一下似“星河湾,星座”、“华南新城,江山帝景”、“雅居乐”等一系列在一定程度上具有诗意生活环境的“郊区大盘”了。


 
2006,我们到哪里去买房(之八)
——寻找广州豪宅


(作者:广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 策划部 杨振华)

世界杯风烟已熄,沉寂了近一个月的房地产话题随着对90平方米的户型面积和城市开发总量占70%的正身之后,又开始把焦点转到房地产问题上来。面对国家对房地产市场的频繁调控,使得房地产市场犹如广州7月的天气一样那么变幻莫测,令人琢磨不透。在价升量跌的畸形市场上,怎样才能在偌大的市场里淘到一套物美价廉、保值升值的房产,成为时下购房者最关心的问题。因此在这里我将通过这半个月来踩盘的经验和网上搜索的资料来简述一下当今广州的豪宅、别墅市场(价格在10000元/m2以上)状况。

豪宅、别墅是房地产产品中的顶端产品,在很多人的心目中都代表着高品质的生活和高贵的身份象征。自从2003年2月18日起国土资源部下令停止别墅类用地的供应,到2004年2月,国土资源部又和央行联合出手,不再审批别墅用地以及别墅开发信贷,13日国家正式确定90平方米是建筑面积,70%是城市总量之后,未来的大户型供给将会大量减少。在此政策背景下,别墅将会成为绝版稀缺大户型产品,而广州的富有阶层又在逐步的增长,在供给不再增加的情况下,别墅将会是富有阶层争夺的目标。

2005年是广州的别墅年,一共有22个别墅项目上市,主要集中在花都、番禺、佛山、从化、白云、南沙、箩岗、天河、增城等9个区域。其中花都、番禺、佛山占据半壁江山,分别为6个、4个、3个,以下是价格在10000元/m2以上的各区域代表性楼盘:

楼盘名称             区域 售价(元/m2) 开发商
广州后花园           花都 78万—2000万/栋 美林
桐林美墅馆           白云 10000 德心置业
汇景新城             天河 12000 侨鑫
中海花城湾            天河12000 中海
翡翠绿洲             天河 7000-12000 香江集团
誉峰                天河 20000 合景泰富
中海观园国际         天河 15000 中海
凯旋会花园           越秀 18000 凯旋
锦绣香江山水华府     番禺 12000 香江集团
珊瑚湾畔            番禺 13000 和记黄埔
峰会               番禺 12000 雅居乐
星河湾             番禺 12000 宏宇
南沙滨海花园"水晶湾   南沙 11000城建
珠江高派            海珠 10000 新南方
珠江帝景苑          海珠 12000 合生创展
滨江明珠苑          海珠 12000 华港

因此从上表可看出,在10000元/m2以上的别墅盘都是广州南拓、北优、东进、西联的重点发展区域,因此粗略地把10000元/m2以上的别墅盘划分为北优片区、天河片区、番禺片区、海珠片区四大豪宅区域。

首先是北优片区,北优片区包括白云、花都和从化,主要集中在白云的南湖板块和花都、从化的度假区。由于广州新白云国际机场的搬迁和政府决心把这片区域打造成为广州的后花园,各大发展商都洞悉先机,先后在这片区域圈地,在这里齐聚了恒大、合生、碧桂园、美林、祈福、星河湾、雅居乐等房地产大鳄,可见这片区域的投资价值是如此巨大。由于这片区域是近年才开始火热,基础设施还在建设当中,市政配套还不成熟,虽然机场快速、广清高速的开通,但距离市中心还是有一段距离,不过该片区别墅的价格相对其他三个较低升值,空间较大,而且生态环境较好,连接新机场的地铁3号线即将开通,为该区域将进一步发展提供基础,因此对于有车族、对该区域的发展前景较有信心的投资者和作休闲度假之用的人士来说,该区域还是可以选择购买。还有该区域将会有越来越多的开发商进入供货量较大,选择余地较大,开发商竞争激烈价格在短期内不会大幅上升。

其次是天河片区,包括越秀、天河,主要集中在珠江新城、天河北和沿江路。该片区是传统的豪宅区,先是二沙岛豪宅区,后有天河北豪宅区。该区域的基础设施、市政设施、交通设施和商业设施齐全,是广州最发达最繁华的区域,但由于是处于市中心比较嘈杂喧嚣,生态环境较郊区差,而且该区域发展已较成熟价格也较其他区域高,上升的空间就相对较小,又由于政府未来把发展的重心转向四个发展轴上,因此可能会造成市中心的空心化,发展动力不足,而且供货量也很充足。因此比较适合于追求市中心繁华便利生活和短线投资的人士。

第三是番禺片区,包括番禺和南沙,主要集中在华南板块和洛溪板块。番禺的房地产已经发展了十多年了,已经成为广州楼市发展的风向标,每个楼盘都在千亩以上,个个都能独当一面,各项设施也比较完善,而南沙以前也是番禺的一部分,由于南沙港未来将是广州对外交流的一个窗口,重要性不言而喻,所以在05年广州市把它独立成区,以此为南沙的发展提速。番禺片区犹如皇帝身边的妃子一样,集万千宠爱在一身,先是2010年亚运村、广州大学城的落户,后有广州新火车站、客运站的定址,而贯穿于番禺和广州的3、4号地铁线和新光快速路也即将投入使用,大大缩短了与市中心的距离,一时间番禺片区成为发展最热门的区域。该区域的生态环境也较好,价格在四个区域中排第中间,自住、投资两相宜,是最值得期待的区域,发展前景广阔。

最后是海珠片区,该区域的豪宅主要集中在滨江路一带,属于典型的地段景观型豪宅,主要依靠珠江和地段优势。该片区的豪宅规模普遍较小,楼盘质量较高,离市中心较近,周边配套设施比较成熟,但生态环境不如番禺和北优片区,房价较高。由于政府已经出台在珠江沿岸的建筑高度不能超过24米的政策,而且滨江路的地块已经基本上开发完毕,以后将会成为市场上稀缺的产品。适合于中长线投资和追求景观、生活便利的人士,但如果用于投资,则首期投入较高,苦守期较长。

对我而言,在10000元/m2以上这个价位的豪宅,无论是自住和投资,综合价格、交通、地段、环境、升值空间、发展商品牌和未来发展等各方面因素考虑,我首选的是番禺片区,其它依次是海珠片区、北优片区、天河片区,因为该区域居住环境较好,基础配套也较完善,价格也较适中,在地铁等高速交通开通之后与市区更是接近,住在这里会有一种离尘不离城的感觉。当火车站和客运站的落成之后,以及南沙港,这里将成为物流、人流、资金流的集散地,而亚运的举行又将为这片区域的发展加速,还有地铁3、4号线和新光快速路的开通,将进一步缩短与市中心的距离,以及大学城的完善,广东科学城的落成,番禺将成为广州未来最成熟的CLD,将会是买家的首选之地。

现今豪宅别墅的供给还比较多,在国家停止审批别墅用地和“国六条”实施细则出台之后,这类产品将会是买少见少,因此我们必须抓住机会,在综合考虑各方面的因素后,选择一套既适合现时居住的住所,同时又具有升值潜力的物业,达到购房一时、幸福一生,因为这毕竟不是像买菜那样的小事。
  评论这张
 
阅读(47)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017