注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

日志

 
 
关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

网易考拉推荐

2006,我们到哪里去买房(上)  

2006-07-28 13:10:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
2006,我们到哪里去买房
——离房子越远,离幸福越近


(作者:广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 赵卓文 总经理)

有一个这样的故事:有只蜜蜂热烈地追求美丽的蝴蝶姑娘,快要结婚了,蝴蝶却选择嫁给了其貌不扬的蜗牛先生,蜜蜂百思不得其解,追问蝴蝶,蝴蝶被逼得烦了,白了他一眼说:“人家蜗牛好歹有个房子,不像你还要住集体宿舍!”

2006年中国大陆房地产由于受政策影响,出现了波澜起伏的局面,也搅动了全中国人民的心。房子问题成为206年的焦点问题。“为房而喜、为房而愁、为房而累、为房所困”的事情每天都在发生。历史上从来没有一个年份像今年这样,令人人都为房子而“发狂”。

由于笔者在房地产行业干了十多年,亲戚朋友要买房总会打电话来咨询。在今年,这成为我最感头痛的事情。在广州搞了10多年房地产,从来没有一个年份像今年这样,令人无从判断!要给出一个专业意见,确实很难很难。

记得去年泛珠三角房地产展销会期间(大概是2005年12月2日),香港中原的施永青先生与笔者一起共进午餐。施先生当时曾告诫:碰到亲戚朋友问房地产的事情,千万不要给他意见(是买还是不买),否则最后都可能成为被埋怨的对象。最好的处理办法是:只告诉他可能有什么什么问题,至于买不买,那是他个人决策的事情。

香港的施永青先生可以很潇洒,但生活在广州的我辈,却免不得每年每月每周,都要给人作“军师”,而且每一次都要给出坚定不含糊的结论。成功的案例很多,失败的案例也有,被埋怨的经历已有不少次。

一年一年下来,也总结了广州的一些购房心得。几年前,笔者在《羊城晚报》曾写过30多篇的系列文章《消费者睇楼ABC》。今年,市场复杂多变,很多朋友怂恿我写新的《睇楼ABC》系列,于是就有了系列文章《2006,我们到哪里去买房》。

今天的第一篇,我希望与各位朋友分享一些个人心得:

1.房地产定律Ⅰ:房地产≠幸福。房地产是一门赚钱的生意,从事房地产的人,大多会比社会上其他职业的人收入高,理论上会更有社会尊严和地位。

事实上,从事房地产的人,基本上有两个规律:职位越高,加班越多;企业越大,白头发越多!广州房地产的大亨们,面容憔悴总比容光焕发的时候多;心事重重总比开怀大笑的时候多。企业越成功,老板越累!

2.房地产定律Ⅱ:有一套房的人比有两套房的人幸福,拥有两套房的人比拥有多套房的人幸福。原因不用多讲,你们可以去搞调查。2006年“国六条”后,唉声叹气的都是一些拥有多套房的人。

有人曾通俗地把房子比喻成太太,老婆多了,未必幸福,道理一样。

3.房地产定律Ⅲ:炒楼的规则等于赌场的规则。当房地产已不是生活必需品,当房地产用于炒作时,一定要记住:炒楼的规则与赌场的规则是一样的。如果你恋战不退,最终的结果肯定是输光,无论中间过程你如何富有。

4.房地产定律Ⅳ:房子可以背叛家庭。至少在2006年,破坏一些原本气氛很安静和谐的家庭的罪魁祸首,很可能就是房子。

如果你因为阅读了以后的系列文章而在广州购房置业,那我要提前给阁下打好招呼:“2006,离房地产越远,离幸福越近。”

以下是我公司策划部多位同事的一些个人心得与见解,供大家参考——


 
2006,我们到哪里去买房(之二)
——有钱的话,买车位去吧


(作者:广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 焦凤华)

说说我的亲身经历

有钱的话,买车位去吧。这是在我经历过买车位之后的肺腑之言。

我家住在滨江东路某江景高层(已入住七年),两年前因先生的工作需要,买了部二十来万元的小车,终于成为了有房有车一族,生活一下变得更有滋味了,可那时我们小区已经没有一手的车位销售了。自从去年政府下调了室内停车场收费标准后,我们小区再也没有临租车位,目前只有零星的几个车位由业主放租,租金大约要600元,外加150元的管理费。从经济角度考虑,我们选择了马路对面的一个露天停车场,月租金是300元,停好车走回家不过2分钟,一停停了两年多。两个月前的某一天,停车场管理员突然通知我们,停车场不办了,因为马上要动工建设,要我们必须在五天内搬走。于是,全家紧急动员找车位去了。

时间紧迫,在以家为中心,步行距离不超十分钟为半径,我们走遍了附近所有楼盘和露天停车场。调查结果是,只有汇美景台有一手车位出售,有产权的25万/个(土地出让以1997年起计)两层停车场当时仅余三个,月管理费180元;无产权的15万/个,与发展商签订使用合同,合同期限为30年,也仅余八个了。露天停车场都是停工工地,靠近广州大道,烟尘大,而且和路边的羊城通停车位一样,只停不保管,缺乏安全感。可月租的地下停车场只找到嘉兴大厦,是业主放租的,月租连管理费450元,虽然离家要走10分钟,还有过马路,但在“逼迁”的情况下,只能先租着再说了。那段时间,广州迎来了五十年来最长的雨季,N次的不方便,使买车位提到了议事日程。

接下来发生了两件事更加坚定了我们买车位的决心。周六,去东山雅筑朋友家办点事,在福今东路旁临时停了二十分钟(地下停车场长期车位已满,路边停车十多部),收到了二百元的交通违章罚单一张;家住东堤湾的叔叔,其月租地下停车位以十八万卖出(叔叔开的是经济型小车,市值不足十万元,相比之下车位太贵了),现在只能天天打游击停车……除外,目睹报纸上停车难的种种现状,顿觉车位难求啊。

最后,经过约一个月的不懈努力,感谢好运气,我们竟然在自己的楼盘找到了一个二手车位(业主出国放盘),以22万一口价成交。车位就在家楼下,心满意足啊!

这一次以满足自用为目的买车位经历,让我更关注到广州车位需求严重失衡的现状,引发了对车位投资的一些思考。

车位缺口问题严重,未来五年仍将供不应求。

据了解,到2003年年底,拥有1000万人口的广州市机动车总数已经达到142万辆,其中城区小轿车的保有量在50万辆以上。按照国际通行标准,每辆车匹配1.4个泊位来计算,广州目前的机动车保有量142万辆意味着广州市目前需要配套停车位198.8万个。而目前广州市内停车场所能提供的停车位只有28万个。

广州的车位不足除了路面的临时停车位外,主要问题来自住宅小区。根据《广州市建设项目配建小汽车停车位指标》,普通住宅小区的停车位配建根据建筑面积不同从0.2泊/户到0.8泊/户不等,别墅小区则是1—2泊/户(国际标准是1.6泊/户)。市区内住宅项目开发受各种因素影响,一般情况下停车场多设置在地下室。由于地下停车场的建造成本较高(约3000元/平方米),投资的回收周期较长,不能引起投资者的热情,除了部分高档住宅及别墅会以1:1甚至1:2配套车位外,开发商通常只开发达到规划要求的车位数(即平均1000户有200个车位)就算了。车位配比规划滞后使目前广州住宅配备车位存在巨大缺口。

私人小汽车在广州以每天330—600辆的速度迅速增长,明年受市区内全面禁摩等因素影响,这个数字可能会更大,但与之相对应的车位却增长缓慢。从广州市建委获悉,至2010年,广州老八区将建设107个公共停车场,共计22465个泊位,建设路边咪表泊位7958个。车位建设的增长速度还不到小汽车增长率的1%。可以预测未来五年,停车难问题虽将得到一定缓解,但车位市场仍是供不应求的状况。

未来车位实际租金水平将逐渐与市场接轨,有利于投资收益。

由于需求远远大于供应,导致了广州车位价格非常高。在广州市区内,像珠江新城、滨江东路、天河北等区域,车位售价一般在20万元-30万元之间。在老城区,车位的价格还要高一些。

《广州市机动车停放保管服务收费管理办法》自2004年11月15日实施以来,一般住宅小区停车场月保管费由原来的600元降到了400元。许多楼盘小区认为汽车月保没钱赚,而取消了月保,全部改为汽车临保。具体收费标准是:3小时内每小时2.5元,3-12小时7.5元,12-24小时15元。结果使到许多楼盘的业主开车回家没地方放,同时也使原来买了车位用做投资出租的业主获得更好的租金回报。据调查,滨江东一带江景盘的地下停车位,业主放租月租一般在700-1000元。以我这次买的车位(22万)为例,以月租700元计,不考虑通货膨胀与租金上升,静态回收期为26年(车位的土地使用年限为50年)。相比按目前政府指导价月租400元计,回收期整整缩短了19年!

可以预见,在车位供求失衡的市场环境下,未来车位的实际租金水平将会逐步提高,有利于投资收益。

国六条出台后,广州楼市的天空如云里雾里。混沌中有一样却显得格外清晰:车位投资虽然回收期较长,但投资金额、市场风险相对比买房子小得多,买车位将是明智的投资选择。朋友,有钱的话,买车位去吧!

 
2006,我们到哪里去买房(之三)
——工薪阶层是买房好,还是租房好?


(作者:广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 策划部 戴艳梅)


最近三年,广州的房地产价格全线飘红,以我在华南板块买的房子为例,2004年3800元/平方米,2006年同类型房子价格已到5500元/平方米,短短2年就升了50%。这一升,当初因价格原因选择在郊区置业的工薪阶层的身家也跟着涨了,他们由衷的感叹,“幸好当初买房了”。然而对于至今未买房的工薪阶层来说,是买房好还是租房好呢?

首先,买房租房之前对首期支付能力必须有个判断。

首期资金来源不外乎三方面:1、自己积攒的;2、父母亲戚朋友赞助的;3、可以借来先用着的。

其次,对未来收入增长有清晰的预测。

工薪阶层供楼是普遍现象,买了房子后,要负担每月的月供。还要还首期欠款。

第三,买房租房都好,要有计划的进行。

这里讲的有计划,包括家庭收支计划、家庭发展计划等。同理,买房过程本身也是有步骤的、有计划的。还有后期装修、还贷等都要有计划。

1、回头看看,曾经的工薪阶层买房好过租房

笔者是属于工薪阶层的典型代表,99年来到广州,先是租房,再是买房。还好,在房价全线飘红之前搞定了一套,但也无力去换个新的,所以房子再涨都与我无关了。只有一套房子的人是最幸福的人。

初来广州,工薪阶层租房是最普遍的现象。城中村为起点、再是解困房、房改房,真正能租得起商品房的几乎都可以负担月供了。所以,笔者的租房历史也就到房改房打住。买了房后以为,从此走向幸福生活。谁知,利息调了又调。这一调可关键了,供了2年楼,贷款总额是少了,可每月的月供却是不降反升,想早点供完的梦想又没戏了。

其是供房的过程就是租银行的房子,为房东打工变成为银行打工。唯一的不同,就是房子的名字是自己的,在你的房子里,你可以当大闹天宫的孙悟空,又可以做自由发挥的室内设计师,那份归属感和满足感就甭提了。还有,房价在升,你的房子保值不打紧还增值,如果卖了,赚回了本钱还赚了差价。不过,那就得回到租房的年代,所以工薪阶层有房了是不会卖了再去租房的了,除非市场乱了。

2、看看如今,买房租房都是工薪阶层心中的痛

老实说,广州房地产可供工薪阶层租赁的好房子实在太少。好房子,意味着租金高,咱工薪阶层给得心痛。其他租金便宜的,总有这样或那样令你不满的地方。所以说租房就意味着降低生活水平。租房的工薪阶层最痛快的话就是“等我有钱了,我就买个房”。

如今的广州,房价已经上来了,一手的房子随随便便就超50万,加上3成首期款,再加上税费和家具装修,手里没个20万,压根儿不用考虑买房子,有你还只能买最小的!想当年,笔者只用了10多万就搞定了一套小三房。所以,当你手里有个20万存款,租着每月2000元租金的房子,劝你还是早去买房吧,可以在市中心搞定一套70平方米,单价7000元/平方米的二房单位。也可以去东圃、黄石、海珠或是番禺买套90-100平方米的小三房。2-3口的工薪之家还是可以勉强安个舒适的家,稍微安慰下自己那不断租房的痛、搬家的苦。

不过对于有同样经济实力、工作调动又快的工薪之家,建议还是租房。因为,在价格上,是相当的概念。没办法,广州房地产太成熟了。想在1套自住房子上谋利,那真的是异想天开。终究,在房价全线飘红的年代,能在房子上谋利的不是我们这些资金有限的工薪阶层能做到的。

现在还在攒钱的工薪阶层,笔者建议可放眼二手的房改房、笋盘,买房子也需要临门一脚的气势,不一定非得瞄着新房,该出手时就出手。想买就买,没准儿就赚到了,过几年再卖出去,圆自己的新家梦。

买房租房都好,生活才是根本。保证生活水平的根本就是保证居住质量。这个时候在广州买房,是不会让你后悔的。所以,还是张大眼睛赶紧去找房吧!


 
2006,我们到哪里去买房(之四)
——想做房东正当时


(作者:广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 策划部 谭劭熙)

星爷的一部《功夫》,令多少人从此肩负起“警恶惩奸,维护世界和平”的光荣任务,我们没有机会统计,但是“包租公、包租婆”这一角色深入民心倒是无可置疑。想想平日受尽单位领导的颐指气使,要是能有个租客给咱出出气,那该多好啊,但是别忘了电影里那可是旧社会,现在的房东可不许来那套。

国家每每进行房地产宏观调控,最先受到打击的总是投资类物业,令到投机客/投资客很受伤,就像股市那句笑话“投机失败变成了股东”一样,房地产里也有“炒房失败变成了房东”一说,仿佛搞房地产投资当个房东不是那么光彩的事儿。不过事情往往总是喜欢出人意外,2005年广州房地产市场还真争气,不但价格没往下掉,还往上跳了一级,让好些个想投资房地产去年却没出手的人心里怪不是滋味。今年国家又出新政策了,于是好多人问:投资类住宅能不能买?

会提这样问题的人大多没有进过证券市场,又或者害怕里面会经常出现的市场波动,第一次打算做“包租公、包租婆”的人,所以面对这样的提问者笔者坚决回答:“买!但你要会买。”

投资房地产首先要有一个清晰的观念,要先想好能不能租出去再想怎样卖掉获利。任何投资都有风险,万一出现重大市场变故房子脱不了手,能够租出去最低限度也能减轻损失,可以等待市场人气恢复了再转手,胆子小又是初次投资房地产的必须牢记这一条。

从投资的时机看,广州当前宏观经济向好,人均收入稳步上升等因素是地球人都知道的,房地产市场也被国内誉为“最成熟的市场”,比国内其他城市更早经历过各种风浪,自主性消费占了85%以上,按照市房协的资料显示,最近8年的楼价与平均楼价最低下降幅度不少过8%,市场相当平稳,非常适合租赁性房地产投资,笔者认为未来三年广州房地产价格趋势仍为上升,现在入市安全性相当高。

选择投资类住宅,头一条就是交通便捷。因为通常你房子的租客不是白领一族就是批发市场的老板,交通不便就甭想租个好价钱。笔者结合在广州多年的房地产经验,在此给出三点:1、距离地铁或者车站不超10分钟;2、有两条以上公交线路直达天河、环市路等商务圈;3、到商务圈打的不超过20元。想想看现在国内不都喊着要有国际视野吗?要是哪天国内油价真跟国际接轨了,地铁、公交票价和出租车单价这么一加,离上班地方近的房子价格能不涨吗?

第二条要紧记的是买房的时候不要看单价。开发商卖你房子的时候,你可是真金白银一平方一平方地付钱。可到了租客那里,人家可不会因为你房子比隔壁多了一平方就多付你几十块钱的租金,就知道说这里采光通风不好,那里又对着马路吵或者户型不好来压价。所以买房的时候不要看单价,只要总价不超过现在周边类似单元平均年租金的二十倍,都是可以接受的。

除非打算以后自己会住,否则初次投资房地产的人应该选择两房,而且建议楼层不要超过12楼,租金高了租房的人就不容易找了,投资三房或更大的那已经属于高级房地产投资者的游戏了,初涉房地产投资的,还是瞄准广州市人数众多的普通租房者市场更为安全。虽然国家新的政策要大量增加小户型的供应,广州市的细则至今仍未出台,但是在政府手里能拿出来的地就员村一个地方离市区还算近点,琶洲虽然规划做商务区但那块地方要成熟非得15年以上的光景,而市区里面就算有缝政府也不见得有针可以插进去,所以能满足第一条交通便捷的小户型,在未来绝对是供不应求。

最后对最近想做“包租公、包租婆”的说一句:能出手的就出手!
 
 
2006,我们到哪里去买房(之五)
——寻找广州6000元/㎡以下的房子


(作者:广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 策划部 潘英泽)


小于6000元每平方米的房子在广州老八区不是没有,但是想找到好的确实有一定难度。据房管局“阳光家缘”的数据显示,去年12月,广州原八区的的均价已经达到6563元/㎡。看市场的走势,2006年的房价还会继续上升,所以,2006年在广州要买6000元/㎡以下的房子真的要下一番功夫了。以今年开盘的楼盘信息来看,均价6000元/㎡以下的楼盘集中在下面几个地方:天平架沙太南路段、白云大道路段、东晓南路段、和新区番禺华南板块这个四个地方。下面分别对这四个地方进行分析,希望能为对着网上报上庞大而杂乱的信息而头疼的购房者提供一些帮助。

天平架沙太南路段

天平架沙太南路段位于天河区,在天河区找6000元/㎡以下的楼盘基本上“比登天还难”,天河区的房价于2005年底就突破了8000元/㎡大关,到了8295元/㎡的高价,在珠江新城地块更出现20000元/㎡的天价楼盘,在天河公园附近的楼盘如:珠江俊园、历德雅舍、隽园、理想青年荟等楼盘也冲击万元大关,华景新城地块的楼板如沁馥家苑、小城之春等均价也在8000-10000元/㎡左右,而

在天河北,体育中心这些商业中心地块基本已经没有住宅供应了。

天平架是广州的“低附加产品”商业集散地,里面有很多如水果、日杂、建材等的批发零售市场,还有一些污染较重的工厂。在天平架给人最多的感觉是复杂而混乱、陈旧而缺乏生气。可以说天平架并不是十分适合居住,这也是其房价不高的原因。但是在天平架也不是没有好盘,如今年开盘的天河峰景。均价5800元/㎡的天河峰景坐落在天平架汽车客运站旁边,离体育中心是10来分钟的车程,还邻近刚开通的火车东地铁站,交通非常方便。最大的卖点还是其背靠一座小山,能尽享清新空气绿树浓荫。唯一不足可能就是交通干道太多,噪声比较大。类似这样价格不高,交通便利,环境还算可以的楼盘在沙太南还有橡树园,白天鹅花园等,其他确实已经难找了。

白云大道路段

白云区白云大道路段紧靠广州风景名胜白云山,得天独厚的自然环境使众多开发商蜂拥而至。风景区内外的楼盘可以享受这里的青山绿水、清新空气和优美宁静的自然环境,这是市区中心的楼盘无发比拟的,最适合追求健康和向往大自然的人居住。但由于广州的商业触角还不能深入到这里,周边配套也不是很完善,加上交通不是很发达,使得该地段的房价普遍不高。新开发的金碧雅苑、时代玫瑰园等楼盘的均价都低于6000元/㎡。值得一提的是岭南新世界这个项目,均价5800元/㎡的岭南新世界占地120万平方米,建筑面积178万平方米,号称广州老区规模最大房地产项目。大盘对区内配套的要求都很高,这个项目一建成,对因感该地段配套不满意而不乐于购买的购房者来说是一个好消息。

东晓南路段

东晓南路段一带小商业发达,各种地摊、杂市多如牛毛,附近的布料城更加是人声喧哗,小老板,帮工学徒鱼龙混杂。这里以外来人口居多,高密度的外来人口在这里租房子在这里工作生活,给人的整体感觉是吵杂混乱且卫生环境差,本来是不适合长久居住养老带小孩的。

最近东晓南路段的地产却热了起来,很多开发商都看好这里的地块,来这里投资建房子,原因是地铁二号线延长线以及广佛轻轨即将开通,使该地段有了一定的升值潜力。加上新海珠区政府选址新南,专家认为这一带根据规划可望发展成为新都市中心居住区,环境也会相应得到改善,因此未来发展前景看好。加上该地段拥有便利的交通环境,长远来说,东晓南是比较适合居住和投资的。

近期开发的几个楼盘如:星城格调、爱都明轩和晓城的价格也在4000元/㎡到6000元/㎡之间,给在附近上班且寻求6000元/㎡以下房价的消购房者提供了好的选择。

番禺华南板块

番禺华南板块的几个大盘最近越来越受人们欢迎,这与它的房子较高的性价比是分不开的。随着交通系统的进一步完善,这里的房子将越受消费者青睐。在这里,其实离你的上班地点没你想象中远,楼巴半个小时内把你带到宏城广场,还减少了途中上车又下车的麻烦。在这里,其实配套也没你想象中的差,各大盘里面都有完善的配套设施,包括医院、学校、菜市场、运动娱乐场地、休闲康体会所等等。还有这里的学校很多都是名校“血统”出身,如华南新城的华师附中。还有这些大盘的自然环境和园林绿化是广州其他地方无法相提并论的,如华南新城的临岸宽阔的珠江三支香水道,临江靠山的自然景观,3.8公里的环水岛岸;雅居乐大量水景环绕的生活社区,20000平方米巴厘岛度假式半山会所等等这些都是市区中无法想象的,要亲眼看过才能感受得出来。

新推出的楼盘价格很多都适合6000元/㎡以下的购房者,如广州雅居乐的时光九篇,均价5800元/㎡;华南碧桂园的翠云山均价5200元/㎡;自在城市花园均价6000元/㎡。

如果你不喜欢闹市的喧嚣,又不因日常消遣娱乐太少而感到苦闷的话,华南板块的几个大盘将会是你最佳的选择。当然,这里还是居家养老的好地方。

在广州,还有很多地方的房子均价是低于6000元/㎡的,比如黄埔的经济开发区,芳村的一些楼盘,当然还有其他的新区如增城、从化等等。房子的选择,与个人的工作地点、性格喜好、家庭人际等有莫大的关系,在这里只是围绕老城区和关联较大的番禺区作简单的分析和指向,仅供参考。

  评论这张
 
阅读(180)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017