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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州房地产:由进攻转入防守  

2006-07-24 15:19:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州房地产:由进攻转入防守
——后宏观调控时期对策(之一)
 
  一、 当前企业战略:进攻型企业为主
 
  综观20多年来广州房地产的发展,“进攻”是主要方向。
 
  90年代。私营企业崛起,在7—8年内彻底推翻了国企的垄断地位。靠的是“高速增长”的“薄利多销”模式。典型如富力、恒大、碧桂园几大公司,从几千万的年销售额增长到30—40亿的年销售额。一直依靠的是“大规模、低成本、低售价、高销售速度”的进攻型模式。有点似英式足球,高举高打,简单粗暴,不讲究技术含量,重视的是实际效果。发展速度很快。
 
  相对而言,讲究技术含量,讲究“品质”的企业,如宏宇,中海等,进攻速度较慢,节奏不够快,财富积累速度,就不如完全“进攻型”的企业了。
 
  评估企业“进攻”能力的另一个重要指标是:全国性的扩张程度。目前广州前几位的大企业都已纷纷走出广州,面向全国发展。死守广州的企业,发展速度都会受到限制。例如:富力集团在广州的销售份额(一手)已超过10%,再要增加份额,很难。就算“买地”的手段再强,有土地在手,似乎也不能无限制增加市场份额。在广州,已形成初步垄断格局,大家都是“大佬”,你要多吃一点,别人是不答应的,容易形成恶性竞争。所以,现在每家8-10%的份额比较温和,比较容易为大家所接受。
 
  在全国性的扩张中,进攻型的企业捷足先登,发展速度呈加速度。从过去几年的发展轨迹看,富力是进攻型企业(土地储备少,开拓能力强,扩张速度快),合生创展是全攻全守型企业(土地储备多,扩张速度快)。越秀城建是防守型企业(以经营性物业为主),碧桂园是防守反击型企业(守住珠三角地区,饲机向四周发展)。
 
  二、 未来方向:防守模式比进攻模式更有效
 
  2006年宏观调控来了,一切都改变了。
  
  “防守型”企业将全面转入“防守”。
 
  “进攻型”企业将降低“进攻”速度,转入适度防守。
 
  “防守反击型”企业将考虑尽快清盘突击,然后转入防守。
 
  后调控时期不适宜采取“进攻”方式,主要理由在于三方面:
 
  (1)70%面积限制在90平方米(户型建筑面积)以内。与当前市场需求有较大差距。会造成大户型供求脱节,小户型供大于求。在2007-2008年会大幅降低二次置业或换房需求。目前广州人均住房拥有率已超过90%。在这样的一个市场。新项目的发展将受到抑制。盲目扩张开发会招至新的风险。对未来市场需要作新的评估。
 
  (2)开发商利润主要来自四大块:土地价值转移、管理报酬、风险报酬和垄断收益。目前国家对土地资源越控越紧,开发商未来要“赚土地的线“越来越难。现在开始,就需要转入“养地式开发”。
 
  (3)政策风险加大,在往后几年里,国内房地产行业将受政策调控的影响,受国际国内经济波动的影响,受国际资金流动的影响。不确定因素增多,企业进攻型的风险加大。
 
  三、企业防守策略
   
  1、由开发销售模式转为开发经营模式。由销售物业转为中长期持有物业。越秀城建在前几年就已经开始这一步伐。
   
   2、由粗放式开发(如碧桂园模式)向养地深耕式开发(如星河湾模式)转变。在宏观调控背景下,谁能守住土地,谁就能夺取最后的胜利。
 
  3、分散区域投资,把鸡蛋放在不同的蓝子里。
   
  4、采取各种措施刻意放慢开发进度,等待楼市春天的复苏。
  
  2006,广州房地产应该告别“进攻”,转入“全面防守”。
     
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