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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州167万平方米经济适用房建设将给市场带来深刻的影响  

2006-07-20 11:54:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)
 
昨天获悉,广州在加大中低价位中小型住房土地供应的基础上,今、明两年经济适用住房规划建设面积将达到167万平方米。其中,2006年规划建设52.3万平方米,2007年规划建设114.7万平方米。
 
听到这一消息,我很是吃了一惊。政府的决心和力度超出了大家的想象。今天回公司上班,在办公楼大堂值班的阿姨高兴地跟我打招呼:“看到《广州日报》的报道了,有机会,我也准备去买一套。”
 
我听了一阵苦笑。一直以来,我都是不赞成广州搞经济适用房建设的。搞经济适用房建设会改变现在的游戏规则,扰乱房地产市场的正常运转。能够不搞经济适用房,又可以让老百姓的住房问题基本解决,是最佳的方案。
 
目前的难题是:楼价不断攀升,连番禺的楼价(平均)都逼近6000,广州低价位住宅(5000元∕平方米以下)即将绝迹了。
 
联想到前阶段, 广州市委、市政府已经决策,决定投入15亿元,利用政府储备用地,在金沙洲、同德、棠下、大塘等地区建设新社区,争取在明年年底前解决全市5643户双特困户住房问题。市政府主要以实物配租方式,由政府提供廉租住房,租金标准暂定为每月每平方米1元。
 
如此大量的经济适用住房加上廉租房将对广州楼市产生较大影响,有利于平抑楼价。开发商又将面临新挑战了。
 
一、 广州经济适用房建设的“比较优势”
 
自从1996年三大解困小区落成后,广州政府10年再没启动经济适用房建设。原因很简单:没有比较优势。
 
经济适用房虽然免地价,还有税收方面的优惠。但由于是政府机构在操作,成本降不下来,运作效率不如私营开发商。解困房卖到3000多元∕平方米。竞争力不如开发商的商品房(90年代广州的远郊盘强调“大、平、靓”。典型如广州碧桂园),在产品、售价、营销上都输了一筹。
 
现在广州再搞经济适用房建设,“相对竞争优势”很明显。首先,地价成本在房地产开发成本中的比例越来越高。在一些拍卖地块,已经占到50%以上。普遍也有30-40%.经济适用房免地价,成本优势就很突出。
 
倘成本控制得好,广州经济适用房得售价可以控制在每平方米3000元左右。建设经济适用房可以享受地价、税收等诸多方面的减免优惠,像北京等地那样除去地价,只计算土建成本、土地补偿成本之后,大多价位都是在3000元/m2左右,广州应该也差不多,因为土建成本各地差不多。
 
另外,90年代,广州的城市结构还拉不开。公共交通还不够发达。远郊解困房劣势明显。现在广州的公共交通已经大为改善,私家车的数量也在年年攀升。经济适用房的建设地点增多了。
 
2006年广州重启经济适用房,相对竞争优势太大了。
 
二、数量惊人,将极大冲击楼市
 
由于是经济适用住房,必然以中小户型为主。按照目前政策,应该都是90平方米以下(60-90为主)的户型,也就是说167万平方米可以建大约2万套住房,而广州一年的一手住宅成交量大约为8-10万套,一年半即约15万套,如此一算,将建的这些经济适用房占到一手住宅市场一成多。
 
“阳光家缘”上显示今年上半年广州最终登记备案成交的一手住宅面积为509.64万平方米。据预计,全年一手住宅成交面积大约为1000万平方米。也就是说,这些经济适用住房面积也大约占到广州目前一手住宅成交总面积的一成。
 
重启经济适用房对广州的影响有多大?
 
我想举南宁的例子供大家参考。这两年,我们公司参与了南宁三个经济适用房小区的策划和顾问工作。南宁2006年预计假设经济适用房5000套(商品房一年约卖30000套),市场份额大约为15%。虽然南宁楼价在2001-200年剧升。但在政府启动经济适用房的2005年,市场平均售价就应声回落。特别是中低价位的商品房受到很大的影响。开发商再拼价格已经没有意义。
 
三、经济适用房建设三大问题亟待解决
 
首先,投资主体问题最为关键,因为涉及建造质量、效率、楼盘质素、使用年限、房屋舒适度等问题。他指出,一向以来口碑较好的香港公屋如今就出现住房舒适度较低,使用年限短的问题。
 
广州以往的解困房由于是政府机构运作,结果并不理想。2006年经济适用房可否考虑改由企业运作?例如,在南宁,现在的经济适用房的建设单位是公开招标的。政府只做“价格审批”、“购买资格审批”、“工程进度控制”等工作。由开发企业做具体开发,限制利润水平,效果就很好。
 
其次,购买对象问题。过去,广州三大解困房都是按人均住房面积来限定购买对象,但目前广州只有大约5000户住房困难户。如今这么大量供应经济适用住房不可能再是过去那种购买资格,肯定要拓宽购买对象,应该扩大到“无房户”,比如,刚毕业又要结婚的年轻人。
 
第三,选址问题。这决定了经济适用住房能否平抑楼价。因为如果经济适用住房选址太偏,比如,花都、从化,而又没有相关配套,将极大影响经济适用住房的作用。要么建造卫星城,完善配套,尽可能就业本地化;要么建在交通便捷的地方,应遵循公交导向原则,比如,地铁3、4号线延伸到的番禺、南沙等地。根据此前消息,未来将通地铁的金沙洲地区已被定为广州建设包括了经济适用住房和廉租房在内的“新社区”的地块。
 
四、开发商对策
 
1、搞经济适用房将对商品房市场形成巨大压力
有必要重新评估购买力和商品房开发总量的问题。
 
2、中低档次定位的项目需要重新考虑定位。下阶段要密切注意政府经济适用房项目的选址情况。
 
3、考虑新机遇。政府经济适用房建设对开发商未必全是坏消息。我曾经在几个城市看到有开发商,项目都难以为继了,他们竟然主动向政府“进贡”土地搞经济适用房。利润虽然少了,但企业却活过来了.
 
另外。我一直主张由大开发商搞经济适用房。政府抓好价格、抓好销售就可以了。“商品化经济适用房”应是广州的方向。
 
大企业或品牌企业都应该去尝试搞搞经济适用房。开发商的参与,总体看,还是利大于弊的。
 
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