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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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“国六条”后广州户型出路  

2006-06-30 13:50:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

“国六条”及九部委细则出台后,业内人士展开了积极的研究和探讨。一个人人都认同,但没有人说出来的公开秘密是:所有条款中,大家担心的“致命条款”只有一条:“凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”其它条款,开发商们都有机会和方法规避。

随着各地细则的陆续出台,地方差异逐步显现。有的地方,如深圳,严格按“九部委细则”执行,“70%是针对具体项目”,全市有600多个项目需要调整规划。有的地方,如南宁,官方已经表态“上限”可能是140平方米(肯定不是90平方米),开发商们都松了一口气。

广州的实施细则还没有出台,大家都在苦苦等待。不过,按照目前的形势,政策在出台前的一天,都可能发生根本性的改变。

笔者跟踪和研究广州的户型产品已经有10多年,2003年编写过《广州房地产经典户型大全》。在2003—2005年曾连续三年担任《广州金牌户型评选》的评委。令笔者感受很深的是:广州户型在过去十年发生了根本性的变化。消费升级和个性化消费成为主流。“国六条”倘在广州严格实施,对房地产行业今后走向将有决定性的影响。

为探讨这个“大是大非”的问题,下文结合广州户型的发展和现状,探讨“严格按‘国六条’实施后广州户型的出路”。


一、广州房地产户型进入个性化与标准化共存时代


(一)、经济高速发展决定居住空间的扩张


广州房地产户型20年的发展与广州经济高速发展密切相关。20年来广州GDP增长率一直保持在10%以上(见表1),2005年广州的人均GDP超过8000美元/人,而在2020年这一数字将会达到20000美元/人,收入的提高成为人们改善生活的源动力,也为广州房地产发展提供了坚实的基础。


表1:1986年-2005年广州GDP增长率
年份 1986年 1987年 1988年 1989年 1990年 1991年 1992年 1993年 1994年 1995年
增长率 10% 17% 25% 15% 13% 17% 20% 23% 20% 17%
年份 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
增长率 13% 14% 13% 13% 13% 13% 13% 15% 15% 15%
 

 
经济的发展促使城市吸引了更多来自外地的人才,而广州购房入户的政策在1999年以前又相对宽松,因此外来入户人数的增加填补了不断下降的本地人口自然增长量,在过去的20年中,广州保持了平均10万人/年的人口增量(见表2)。


表2:1985-2004年广州人口变化(单位:万人)
年份 1985年 1986年 1987年 1988年 1989年 1990年 1991年 1992年 1993年 1994年
总人口 545 555 565 577 585 594 602 612 624 637
年份 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年
总人口 647 656 666 674 685 701 713 721 725 738
 
城市人口的快速增长在80-90年代不断带来居住环境的恶化。在90年代末,由于郊区化居住方式的兴起,又因较早建立起来的规范化房地产市场,广州市人均居住面积反而一直保持了增长的趋势(见表3)。进入了21世纪后增长的步伐明显加快,2002、2003年的增幅都超过了1.5平方米/年,表明了市民生活的空间发生了巨大变化。2004年11月23日,国家建设部政策研究中心发布的《2020年我们住什么样的房子——中国全面小康目标研究》中指出,2020年主要城镇人均居住面积要达到35平方米,每套住宅平均面积约在100-120平方米左右,预测到了2020年,广州的人均居住面积将会达到40平方米,每套住宅平均面积在110-140平方米之间。

表3:1985-2004年广州人均居住面积变化(单位:平方米)
年份 1985年 1986年 1987年 1988年 1989年 1990年 1991年 1992年 1993年 1994年
人均居住面积 6.62 6.9 7.11 7.29 7.62 7.99 8.23 8.51 8.92 9.33
年份 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年
人均居住面积 9.61 10.08 10.79 11.55 12.44 13.13 13.87 15.67  17.23 18.18
 

(二)、广州房地产户型的发展


1.传统型安居设计
上世纪80年代以前,广州市民大多生活在典型的岭南建筑——骑楼或者政府、单位兴建的集体宿舍楼内,因此明显的生活特征就是厨房、卫生间属于公共区域,建筑物单层平面内分割出多个小单元,单元间隔基本上都是1房1厅,公共的走廊、厨房、卫生间、天井等公共区域所占的比例较大。直至1985年,广州人均居住面积才达到6.6平方米,人均5平方米以下的住房困难户比比皆是。受制于经济生活条件,户型设计可谓无从谈起。


2.经济型紧凑设计
到了1979年,改革开放使广州拥有了全国第一个商品房项目——“东湖新村”,广州房地产开始借鉴香港的经验,香港在70年代开始已经有成熟的商品楼宇开发经验,加上粤港两地气候、文化、语言上的共同性,因此港式住宅的设计风格开始随着港资进入广州,辐射珠三角,并将其影响扩大至全国各地。直至上世纪90年代中后期,港式设计模式才逐渐被其他设计理念所代替。


港式住宅突出的就是面积控制严格、设计紧凑,朝向对销售影响难度不高,因此较多出现一梯多户。户内房间均为卧室功能,且面积较小,客厅兼具会客和用餐的功能,阳台主要满足生活用途,而卫生间和厨房虽然已从公共空间纳入了私属的专有区域,但设计的时候更多地考虑其存在与否,对于功能布置合理程度的思考往往不足,因而随着生活水平的上升,这种紧凑设计的理念逐渐淡出了主流。


3.舒适生活型设计
国家首次宏观调控造成了当时房地产市场的“变脸”,房地产泡沫的消退使外国尤其是港澳购房者比例迅速下降,本地经济的飞速发展使市民手中形成了较强的购买力,因此经历过一段很长的全盘照搬香港设计后,广州房地产也开始更多地关注本地客户的需求,作出属于本地区生活模式的户型设计探索。


广州的人口密度和可发展用地都比香港要优越,为户型设计变化提供了发展空间,此时房地产郊区化、大盘化的市场发展新趋势,奠定了舒适性成为户型设计的主导思想,室内功能分区就是最明显的例子。这个阶段,广州人均居住面积已超过10平方米。


客厅、餐厅、卫生间和厨房需日夜使用,人们在此活动频繁,列为“动”区;那么用于工作学习的书房归为“静”区,卧室更是“静”区的核心。将“动静分区”,户门不直接面对着厅,以营造相对安静的环境,放置音箱、电视等发声设备的起居室是家人集中活动的空间,设计则和主卧室尽可能保持一段距离,以免相互干扰。卫生间和厨房要经常用水、排弃废污物,是供水和排水的集中空间,即“污”区;起居、就寝范围是相对干净的“洁”区。通过“污洁分区”,以及将用餐的餐厅和会客的客厅分开,保证了生活的卫生和洁净。将各卧室拉开一定距离,满足了不同年龄家庭成员间的内部私密要求,在卧室中增加卫生间变为套房,方便了日常生活同时也使主客间的私密要求得到保障。景观阳台和生活阳台的分离,飘窗设计的应用,跃式设计的大范围采用,影音房、健身房、棋牌间等功能房的出现都是在现代广州市民对追求舒适生活,提高生活质量需求背景下得以得到推广。


4.个性化设计
近年广州房地产市场一方面需面对可供开发的土地逐渐减少,必须提高现有土地的利用率的现状,另一方面市场的竞争在加剧,后来者迎头赶上的步伐越走越快,市场产品同质化的现象越来越普遍,如何使自己的楼盘能脱颖而出的问题就摆在广州开发商的面前。

创新户型设计及个性化户型设计成为2005-2006年广州户型设计的主流。创新户型实际上就是在前期市场研究的基础上,明晰项目的客户定位,做有针对性的户型设计。以高端项目为例,户型面积很多已经突破200平方米,功能更多,内涵更丰富。前卫的开放式厨房、开放式浴室,创新的入户花园的出现就是专门为高收入人群开发的设计元素。为保障更佳的观景、通风采光需要、私密需求,不考虑单朝向的户型设计,采用一梯两户甚至一梯一户设计,将别墅的生活空间放到高层楼宇当中成为空中别墅,从高收入阶层的生活细节出发,思考其家具、电器等用品的档次,放大各功能间的尺寸,增加浴室面积,考虑按摩浴缸的布置,扩大衣橱成为更衣室的房间功能,用不同的生活路线和房间布置将主仆的活动分区,设计阶段就考虑应用智能化家电提升室内空气和光线的舒适度等,都是面向高端客户定制的创新设计。户型的创新不但体现在平面的布置和房间功能的划分,在纵向设计中,扩大层高,既开发出面向高端的双跃式户型又有满足追求性价比的小复式产品,可见今后户型的设计将与市场研究、项目定位结合得更加紧密。

 


二、“国六条”对广州户型的影响评估

 (一)面临重大调整
“国六条”规定,“凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”虽然目前对于“70%是对区域,还是对具体项目“、“套型面积与建筑面积的关系”等问题还存在不同的解释。但毫无疑问,广州目前的产品结构与这一规定有巨大差距。请参看下表4。


表4:  2005年广州市批准预售与交易商品房结构  
单位:%
户型结构 <80平方米 80-100平方米 100-140平方米 >140平方米
批准预售套数 29.06 20.08 34.04 16.82
批准预售面积 17.51 16.56 37.42 28.52
交易套数 27.5 24 37 11.6
交易面积 16.6 20.4 42.1 20.9

从批准预售看,80平方米以下套型商品房只占27%(套数)和16%(面积);从交易看,100平方米大套型商品房占49%(套数)和63%(面积)。90平方米以上大套型商品房约占60%(套数)和75%(面积)。
对照“国六条”,广州户型面临重大调整。

(二)影响较大的区域与项目

1、广州中心区项目
近年流行的“中心区豪宅”潮流面临调整。滨江东、珠江新城、琶洲等区域的新项目,将不得不作出调整。站在城市规划的立场看,户型改小,并不仅仅是开发商的商业问题。户型改小,城市政府将面临人口密度加大。区域配套压力加大的问题。诸如珠江新城、琶洲等应该尽量减少居住人口的区域,平均户型的减少,将使政府、开发商和消费者形成“三败”局面。
可以预见,近三年来老城区流行的“大户”、“复式”设计将受到抑制。而传统已有的二手豪宅将成为紧缺商品。

2、郊区项目的回归。

以往,郊区盘(特别是番禺区)由于价格优势而形成的相对大面积(平均100—130平方米)将会回归普通居住标准(90—100平方米)。客户群将被迫作出调整。项目档次将改变。开发模式也将改变。

个性化楼盘将减少。类似某特色楼盘(号称“绝对豪宅”,最少250平方米以上大户型设计)的案例将减少。普通住宅将增多。

(三)变通型设计是否可行?

在广州这样高度市场化的城市。“上有政策,下有对策”是很多企业的常用策略。
“国六条”出台后的第二天,广州本地的报纸已经讨论起“75+75”、“90+30”、“80+40”这样的“二合一”方案,甚至有媒体连户型设计图都刊登出来了。

然而,这种“小聪明”并不能从根本上解决问题。首先,北京等地已经对这种“倾向”明文通知禁止。第二,业主以后也将面临产权、税收、交易等一系列问题。第三,这种变通型设计带来的浪费将是多方面、多层次的。最终将会成为我们这个时代下,在政策催化下产生的怪胎,绝对不应该成为主流。

建筑设计师和房地产开发商不应该把精力放在取巧上。

如何做到户型面积小(90平方米以下),但舒适度和涤眯杂趾芨撸獠攀俏颐俏蠢吹闹饕挝瘛!案「赂屑壑怠保κ俏颐亲非蟮哪勘辍?/P>

 

三、广州房地产户型发展

梳理广州房地产户型的发展历程和变化趋势,不难发现其改变最终受本地的经济发展和家庭变化所影响,近年住宅的户型有以下几个趋势:

1、市场研究的深入、研究方法的成熟、客户定位的市场细分将使户型设计的客户针对性更加明显。特别是广州房地产过去20年,普通住宅做得多,豪宅数量偏少。在未来几年里,个性化的大户型“豪宅”将在广州有较大需求。但是供应数量将受国家政策影响。

2、经济的发展促使中产阶级壮大,小户型将逐渐减少,以第一生活居所为主要功能,面积在110-140平方米的中等户型将成为市场主流。同时,广州前10位开发商产品逐渐趋同的现实,也使这一类型产品“标准化”的进程加快。广州的中产将有广州中产的住房“标准”。

3、舒适、个性始终是户型设计的主流指导思想,解困的旧设计观念难以在市场中立足。

4、新的节能建筑设计规划的推广将会使户型的平面布局产生新的变化。

5、科技越来越多地改变人民的生活,新科技的普及应用又会把户型设计推向另一个阶段。

6、岭南文化与岭南气候结合紧密的“个性化户型”将不断出现。

7、值得注意的是,广州在总人口不断增长的情况下,家庭的平均人数20年来呈明显的下降趋势(见表5),说明新生代逐渐倾向选择单独生活,未来的市场将催生出新的户型分类:银发住宅和黑发住宅
表5:广州家庭人数变化趋势(单位:人)
年份  1985年 1990年 1995年 2000年 2001年 2002年 2003年
平均每
户人数 3.71 3.38 3.26 3.24 3.24 3.24 3.20

广州房地产户型已进入个性化与标准化共存时代。2006“国六条”的实施,将使这一趋势更加明显。 (版权所有,如需转载请与作者联系)

 

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