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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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华南地产魅力  

2006-06-29 09:18:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文为作者为《第一财经日报》撰写的专稿

一、 起步早、发展快、市场化程度高

华南地区房地产的发展,源于“试验”、“摸着石头过河”、以及“绕着红灯走”。1979年,在一片质疑声中,广州的东湖新村作为商品房正式登场,揭开了中国大陆房地产发展的序幕。众所周知,直到1988年宪法修改,土地的所有权和使用权分离,中国房地产才获得“合法地位”。在别的地区还在沉睡的时候,华南地区的房地产已经“探索”了10年。

以广州为例,号称“国内房地产市场化程度最高的城市”。从1979年开始商品房的市场化运作。到1995年,个人购房已达到90%。在1995年,广州房地产已经全面进入“现房销售”。单从以上几个事实就可以看出,华南地区房地产起步早,发展成熟,在市场化运作方面远远领先于上海、北京等城市。适应政策变化的能力也较强。

二、 平民化消费

华南地区远离中国的政治中心和经济中心。传统岭南文化的务实低调,反映到房地产的消费上,就是华南地区的老百姓非常理性和实际。

以广州为例1)广州是全国大城市里楼价相对(收入)最便宜的城市,在全国房价“涨声”一片的1998—2003年,广州楼价还每年稳中有降。到2003年,广州平均楼价仅为4437元/平方米。广州房地产是真正“平民化消费”的房地产。(2)过去10年,广州政府基本上没有搞经济适用房建设,单靠市场化运作就基本解决了老百姓的住房问题(人均7平方米以下住房困难户在1998年就基本解决),开创了新的住房问题解决模式。(3)过去10年,广州政府基本上不批准开发商搞旧城改造。广州城开始进入良性“新陈代谢”阶段。

2006年全国楼价疯长,广州楼价2006年5月均价超6000元∕平方米,深圳特区均价超9000元∕平方米。上涨幅度不少,但跟上海、北京的楼价相比,广州、深圳的楼价仍然相对便宜。

广州楼盘的营销可以更直接的说明“平民化消费”的特征。著名的碧桂园公司几乎在每一个广告上都印上四个字“物美价廉”。在全国不少开发商都号称“进入品质时代”的2006年,碧桂园的广告主题还是只有一个:价格。广州的恒大公司更是把自己的营销总结为:“开盘必特价,特价必升值”。

“平民化消费”的另一个证据是:华南地区很少见到“富人区”。近年来广州、深圳别墅的销售量,远远低于北京、上海别墅的销售量。房子带给南方人的荣耀感,远远没有北方地区多。广州、深圳地方的人,无论家有多大,都不喜欢把客人带回家,对他们来说,“富不富,看住房”的价值观并不适用。

长期受市场经济的熏陶,华南地区的居民房地产知识非常丰富。可能是中国大陆最专业的购房者。这正是市场进步的最根本动力。

三、 高度创新

在房地产市场,华南地区创造了很多全国第一,有全国第一个商品房楼盘、第一个区域大盘开发、第一个倡导“先造环境后卖楼”,第一个在香港上市的营销公司。。。。。。全国的同行一直把华南地区视为样板和考察对象。2001年广州的星河湾开盘,全国就有超过4000家开发商来踩盘。

广州、深圳地区的建筑外立面,基本半年一换,半年一个潮流,速度几乎可以跟上时装的转换速度。

不管好坏,欧陆风源于华南,打造环境景观源于华南,24小时物管服务源于华南。一直以来,华南地区一直不乏创新,并引领全国地产潮流。

四、 成熟、开拓、垄断型的发展商

20多年来,深圳房地产出现了万科、金地、招商这样的品牌企业,广州房地产出现了合生创展、富力、恒大这样的“巨无霸”。珠三角出现了碧桂园、雅居乐这样的“农村包围城市”的典范。

“大盘开发”、“品牌经营”、“全国化发展”、“以客户为导向的物管服务”等,都开创了国内房地产的先河。

华南地区拥有一批优秀的房地产企业家。他们作风朴实、长袖善舞,商业触觉特别灵敏。创造了华南地区房地产的奇迹。

在华南板块,8个开发商拥有的土地就超过20平方公里,比广州政府在同一区域拥有的土地储备还多。

当万科、合生创展这些开发企业进入全国,各个地方政府不但不设防,大多还会开门招商。华南地区开发商的品牌建设已经领先一大步。

当前华南地区房地产市场最值得警惕的事情是垄断。以广州为例,前五位公司的市场份额已约占一手市场份额的40%,垄断已经来临。容易出现大公司操控市场的局面。广州楼价在2005—2006年的非理性上涨,与开发商形成垄断有很大关系。




五、 市场已经趋于成熟和饱和,房地产发展后劲不足

华南地区房地产发展了20多年。在不少城市,例如广州,从2005年起房地产业就从政府的支柱产业中消失。“十一五”发展规划中房地产更被列入偏门。广州政府不靠房地产赚钱。2005年广州GDP达到5115亿元,但房地产的增加值不到GDP的3%,这在大城市里极为罕见。

华南地区的中心城市,人均GDP都已突破了7000美元,城市已经不再需要通过房地产来扩大内需并带动地方经济的发展,也不需要通过房地产发展带来人口。华南地区房地产的发展面临后劲不足问题。

六、 未来发展:“倒插门”才能做大做强

笔者把“粤派地产”归纳为三种类型:Ⅰ.根正苗红型:广东企业在广东的运作;Ⅱ.外来媳妇本地郎型:外资、外地企业在广东的运作;Ⅲ.倒插门型:广东企业在外地的发展。近年来,随着跨区域投资与跨区域购房的兴起,全国房地产开始摆脱封闭的各自区域性市场,开始走向一体化。在这种潮流之下,2005-2006年广东房地产企业中,“倒插门”企业的成长速度远远大于“根正苗红”型企业的成长速度。广东房地产企业的前途也在于全国化的发展。除了广州深圳,除了珠三角,全国还有600多座城市和2000多座县城。积累了丰富资金、品牌和经验的广东企业,市场前景依然广阔。
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