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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州房地产模式的特色与创新(之二…  

2006-06-25 11:29:00|  分类: 地产日记 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州房地产模式的特色与创新(之二… - 能说会做的赵卓文 - 赵卓文的博客

 
主持人(赵卓文):最近广州有一家企业发展得非常快,就是时代发展集团,大家对你们的产品(艺术)很感兴趣,大家都想了解一下时代发展集团最近有什么样的创新,企业的发展模式是怎样的?

肖金明:我们和星河湾的模式有一点类似,星河湾走的是品质地产,我们的特点是艺术地产,我们的定位是生活艺术家,说起来这个定位也是时代地产将近10年历史的发展道路

肖金明:最早的时候,时代地产是在1994年成立的,我们在早期是做地产代理的,真正做房地产开发是在1996年,我们自己的楼盘也是在1997年推出的。所以在广州房地产也是起步比较晚的,我们当初是没有定位的,只是进入了市场。我们当时赶上了宏观调控,市场环境比较恶劣,压力比较大的情况下开始发展的,我们思考公司的出路,我们从机会主义逐步转变为做精品楼盘的地产。这个阶段我们做了时代花园等楼盘,也受到了广州房地产的关注。该时期广州的地产是处于转型的阶段,我们做精品的时候,主要以东南亚的风格为主。例如合生做的比较多的是欧陆风格,我们选择的是东南亚的风格。

肖金明:我们发现人文地产只是一个大的方向,我们需要进一步找更加准确的定位。在人文地产框架下,我们要寻找最适合时代地产的模式,我们认为艺术化的道路适合我们自己,我们的定位就是“生活和艺术家”。

肖金明:房地产是提供物质产品的行业,究竟如何进一步的增加附加值,在物质文明的基础上如何增加精神财富,后来我们做出来的产品,基本上体现了时代地产的生活艺术化的定位和方向。我们目前所有的产品可以分三种类型,一种是时代花园和时代廊桥的模式,最终的产品特征是区域风情艺术家的特征。

肖金明:到了时代玫瑰园的时候,我们走的是时尚艺术的特征,而依云小镇以及一些新的楼盘走的模式就是纯粹的模式,提供好的产品给艺术爱好者,我们在生活艺术家的指引下,逐步形成产品的风格和企业独特的方式。我们走的是差异化的道路,时代地产将近10年的发展,按照老板给我们的总结,我们过去所走的路,要体现出我们比别人更加的专业和专注,这是我们过去十年大致发展的情况以及我们选择模式的介绍。

主持人(赵卓文):让我想起苏东坡的一句话,“假以十年,何事不成”,时代地产走出了自己的特色之路。下面有请张所长谈谈广州房地产对中国房地产的影响,或者您对广州房地产的评价和意见。

张汉亚:广州房地产很低调,做了很多的实事,不宣扬,我觉得房地产是多元化的。现在国家控制房地产,房地产二十多年对改善居住作出了很大的贡献,从居民角度来说,也要摆脱过去,过去是有房屋就可以了,现在的居住水平提高了,一个是品位提高了,一个是艺术水平提高了。刚才黄总讲了,广东的房地产在实战和创新方面有很多的典范,应该向全国推广的。作为房地产行业具有商业性质的行业,所以求是、社会服务等方面需要更多的发展,特别是讲信用,现在整个社会存在信用缺乏,希望房地产可以做得更加的好。

张汉亚:广州的开发商到北京、上海进行调查研究,这种有针对性的了解客户的真实需求,开发出客户需求的产品,全国的情况是不同的,所以开发商要注重信息、调查研究,这样才可以打向全国和全世界,所以我认为全国的房地产都应该注重这一点。

主持人(赵卓文):董教授对房地产作了很多的研究,董教授最近经常来广州,对广州的地产也是越来越熟悉。我们欢迎董教授对广州地产多做点评。在宏观调控背景下,广州的模式继续创新是否碰到问题,有什么对策?

董藩:改革开放过程中,广东是先走,是榜样,在房地产开发领域中,同样还是先导和榜样,这个地区创造了很多全国的第一,也给教学和科研提供了很多好的案例,从这个角度来说,我们应该向广东房地产业学习和致敬。

董藩:最近我接到了很多开发商的电话,包括浙江开发商的电话,问我是否可以来一次,给公司搞一次培训,他们的步子已经迈开了,是否应该拿地,是否拿了地后要转手。他们碰到很多的困惑和压力,我认为宏观调控的初衷是为了促进房地产的健康发展,我们会在市场和政府的磨合中,找到体现经济规律又体现中国特色的道路来,宏观调控不是要将开发商搞死的,否则谁来盖房,这一点,中央政府是心中有数的,是明确的,尽管道路可能是曲折的,前途还是光明的。

主持人(赵卓文):下面有请中山大学的袁奇峰教授谈一下:站在城市规划的立场上广州的房地产以后的创新,应该走什么样的道路或者是还有什么样的机会?

袁奇峰:地产模式就是城市的模式,广州的城市建设已经到了新的阶段。例如,华南板块的大盘时代以及珠江新城板块,两个板块说明大盘时代逐渐的过去了,大盘是在土地基础设施比较薄弱的情况下出现的,现在政府建了很多的基础设施,结果开发商获益了,在这种情况下,政府的经营是失败的。在这种情况下,就是熟地经营,会成为重要的经营方向。从长远的角度来说,土地的储备和经营,政府介入的程度会越来越多。以前我们经常做一个楼盘和城市的开发规划,经常是大地块,经常是十几公顷的,现在这种模式要转变。最近刚刚完成了珠海的战略研究,珠海新一轮的开发理念要搞小地块,政府多投入土地,让开发商来建设,这也是有条件的。有一个重要的数据,地铁三号线开通的时候,每天的人流是50万,三号线开头后,一下子增长到70万人次,这说明地铁改变了城市的结构,使服务的面拓展了。说明广州的城市形态也在向轨道的交通的依赖性转变的,我们的地铁三号线正在不断的扩张,地铁附近的土地不断的升值,下一阶段是政府和开发商如何合作建设城市。

袁奇峰:现在的模式是我们有很多的小区,每个小区都是成功的,但是地方政府是失败的。开发商的成功印证了政府的经营能力。还有一个失败是城市建设的失败,我们有很多好的小区,但是没有形成新的城区,市民依靠开发商提供设施,但是这些设施不能永久的由开发商提供,应该由政府的专业部门提供,所以我说大盘的时代要过去了,返过来熟地的开发就要来了。但是南海还是要做大盘,因为政府的财力有限制,大盘开发可以筹措资金,如果可以有资金起动后,还是要留小地块进行开发。所以我认为时代的转变是一定的,随着市政设施的高强度,政府要更加的谨慎进行调整。如何适应城市的结构变化和经营的变化,重新定位自己的开发模式。

主持人(赵卓文):广州房地产在全国是领先的,中山大学的方建国教授一直从事房地产方面的工作,下面请方教授总结一下广州房地产的特点。

方建国:刚才主持人也说了,广东和广州的房地产是多做,很少说,这也是广州学界惭愧的一件事情,这里面也有很多方面的原因。首先,广州的模式是什么?模式如果从企业的战略来看,就是一种战略行为,企业要采取什么样的行为,如果放在市场,就要看市场的模式和结构是怎样的?

方建国:对于企业来讲,刚才两位老总都谈了各自企业的行为和战略。例如宏宇集团,我也看过星河湾第一期,我认为做得非常好,当时的价格才4000多元/平方米,当时的形式让我们眼前一亮。我接触的广州房地产,在产品创新方面是一大特色,这是一个方面。还有跟文化背景是有关的,粤文化是低调也是务实的,文化是兼收并蓄,可以容纳很多的人在这里。不拒绝外来的文化,而且还要吸收。这就给创新带来了很多的资源,从企业创新和产品创新来讲,为什么粤文化可以走的这么远,这就是文化的底蕴的原因。我从北京来到广州快十年了,我感觉广州可以接受各种文化。

方建国:从企业的发展来看,两位企业家都说了,我们的产品是不一样的,从企业的研究来看,首先企业的发展选择了房地产的机会。宏宇原先也不是做地产的,最后都选择了房地产作为主业,广东很多成功的大企业都是走专业化的经营,这样才可以挖掘技术潜力和产品潜力以及文化的潜力。如果是多元化的,你的管理资源就跟不上的。在房地产行业在发展的初期,空间是非常大的,这个时候选择这样的发展路径,对于广州的房地产企业来说是正确的选择。

方建国:基于粤文化的背景,广州的房地产开发商产品的制造是非常细致的,细致决定成败。为什么广州的产品到了北京还可以被人接受。我们去了全国各地的房地产企业看了一下,我感觉一点,我们的企业考虑得非常详细,无论是市民的感受、价值,以及企业自己价值和品牌的体现,或者是企业被当地的企业认同都做得比较好。一个外地的企业到了当地,因为当地的传统文化和背景不同,会产生抵触,当时广州的房地产企业做得非常好,这是广州企业的特点。大概就这几个特点,我也希望我们的企业和学界多接触,将广州房地产企业的内涵总结起来,谢谢。

主持人(赵卓文):现在网络上有一个词是“八零年后”,80后代表着新锐和创新,79年前出生的就被认为是保守。广州的房地产也差不多走到了这个年龄,用倒后镜看我们有很多的成绩,问题也不少。我们还必须往前看。刚刚嘉宾们提了很多的好意见和看法。我建议下个环节,每个嘉宾都对“广州的房地产发展的特色和创新”在今后会有什么样的问题,注意什么样的情况,请你们从各自的专业和视野上给广州房地产一些建议。先欢迎肖总开头。

肖金明:对于广州房地产的未来,甚至对全国的房地产市场的未来,我们都抱着乐观的态度,虽然我们要面临宏观调控,但是回想起90年代末的宏观调控。今天看过去的宏观调控,当时广州的房价已经上升到2万元/平方米,目前这个地段也没有上升到这么高的价位。整个市场经过宏观调控后,广州的市场化程度高了,成熟了,广州的房地产可以继续走在全国的前列,这与政府的宏观调控是有关系的,这次的宏观调控是否也会对市场带来什么样的影响,我们现在还不能准确的预测,但是我们相信。政府有形之手和市场的无形之手会让市场走上相对健康和步入正轨方向。

我们认为广州房地产会继续领先,要做到继续领先,从自己的企业来讲,现在提出的是,希望创新方面,尤其是产品、设计可以做到差异化,要不断的突破和创新,起到带领的作用。我们在施工管理,在产品的建造方面,我们要求的是进一步的进行标准化、产业化,希望能够用更加标准的方法进行施工、管理,提高产品的效率以及对资源的利用。从这些方面提高企业的竞争力,这是我们正在寻找和创造的。广州的房地产具有非常好的条件,确实也需要自我不断的突破,才可以保持领先全国的地位。

黄全敏:提出这么大的问题,能够在这么短的时间内回答,我真的要向肖总学习。我非常认同规划的层面,企业操作层面要先过政府,我的观点是一定要科学的规划先行,企业按照政府的大方向的宏观指引,我们进行个性化的操作。
黄全敏:要提高进入行业的门槛,现在所建的物业是城市的景观,如果行业门槛不高,开发的商业、住宅也好或者其他的产品心态,建设后对城市的景观是有影响的。提高门槛可以令我们的规划、设计水平不断的提高。特别是在中心和重点的区域的项目要进行评估,要和该区域的文化、环境协调,体现城市的综合竞争力。

黄全敏:企业内部的功力要快速提升,不然做出的产品,从户型、规划环境以及资源的整合,因为实力和观念作出的产品不会受到市场的欢迎,就算可以卖出去,过了短暂的时间,也会影响城市景观。

方建国:广州已经经历了一次宏观调控,而且产生了波动。这次的宏观调控政府是理性的,在这种情况下,企业应该挖掘内部的能力,这是发展的方向。注重创新的同时,也要注重企业的社会责任和诚信,这样才可以常青。

张汉亚:我一直在考虑一个问题,我们的开发商给社会贡献了这么多好的住宅,好象没有一个行业像房地产这样受到这么多的折难。广州经验要推广,我认为企业本身是生产者,必须从用户着想,从提高生活水平的角度,从实用的角度,从价格、服务的角度考虑。任何的企业要不断的发展,要靠信用和服务质量,各方面为客户着想。体现了为用户服务的战略,使企业获得快速的发展,我认为这是非常重要的。

张汉亚:广州做得不错,希望再更加的努力,将你们的精神推广到全国去,让开发商受到用户的尊敬,而不是受到用户的责难或者是叱骂,我认为这是非常重要的,没有用户的责难叱骂,国家也就不会出台宏观调控,本来是好好的盖房子,卖房屋,政府为什么老是干涉,这是因为我们的开发商有些方面做得不好,广州已经做得很好了,应该继续的努力。做得好了,我们也就可以进行宣传,可否对全国的开发商作出呼吁,要讲信誉不要搞欺诈。房地产诚信了,政府也就不搞宏观调控,我希望广州的房地产可以作出榜样。创新方面是否可以在全国起到带头的作用,我想这就是广州的模式。

董藩:山穷水尽疑似无路,柳暗花明四通八达。

袁奇峰:开发商遭受的责难是可以理解的,国六条出来以后,要反思中国房地产业发展的路径。我认为国六条本身有很多的问题,开启的时代是从新反思时代的发展,这不是开发商的问题,应该是中国房地产业应该如何构成的,要回归住宅供应体系这种公共体制。要去除房地产拉动GDP的作用,要往两个方向,一个是社会住宅的方向,强调社会公平,由政府出面作出更多的建设,这是必要的。

袁奇峰:另一方面开发商要强调责任,要为大众提供服务,这种大的模式才是健康合理的房地产业应有的业态,不应该让开发商承担不应该承担的社会责任,也不应该承担责难,现在的问题是政府缺位,政府要回位,行业才可以更加的健康,未来才会出现蓬勃的房地产业。


主持人(赵卓文):今天的对话会我们探讨了广州房地产业发展的特色和创新,也探讨了大家当前非常关心的问题,包括来自北京的嘉宾和广州本地的嘉宾都提出了很好的个人看法和见解,我们也没有回避问题,应该说往前看中国房地产的明天还是非常光明的。谢谢各位嘉宾的参与。主题对话到此结束。


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