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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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反思广州购房难(之三):标准的缺失  

2006-12-13 14:07:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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反思广州购房难(之三):标准的缺失

 

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

 

最近参加了几次研讨会,既有官方组织的,也有媒体和民间组织的。研讨的主要问题是:在楼价飞涨的背景下,如何解决购房难的问题?

 

在几次研讨会上,我都提出了不同的观点和看法,引起了与会者的强烈共鸣。虽然反对的声音常有,但赞成者还是占多数的。

 

兹将本人的一些观点整理如下:

 

1、广州房地产目前最致命的缺陷是:缺乏标准。

 

广州房地产从1979年起步发展,号称全国房地产市场化程度最高的城市之一。然而这一行业却一直在“没有标准”的道路上前进。

 

(1)广州住房面积缺标准。按官方公布的数据,目前广州人均居住面积约20平方米。按广州家庭平均人口3.2人计算。目前广州家庭平均住房面积在全国大城市中位居前列。

 

“国六条”7090的标准出来后,发展商、政府部门和广州的公众都糊涂了:90平方米怎么住?(普遍认为偏小)。

 

然而,我们广州自己有标准吗?

 

二口之家该住多少平方米,三口之家该住多少平方米,我们没有标准。

 

广州家庭人口结构是有的(人口普查有数据),但没有转化为住房结构面积的研究和分析。更要命的是:目前广州没有人知道存量房的结构比例情况!看来,光有市场行为,没有系统的专业研究和行业引导,广州房地产早晚会出问题。现在楼价飞涨,只不过是“还债”的一种方式。

 

有人认为:以后对持有物业征税(物业税或不动产税),住房面积就会降下来。

 

这个说法不错。但在过渡期,政府和房地产行业不能推卸其责任。从目前《物权法》的讨论来看,凡是“动老百姓奶酪”的事情都不好办。开征物业税,牵涉千家万户,看来政府会极端慎重。要短期内出台,谈何容易!

 

在当前阶段,广州房地产行业有必要建立自己的“住房标准”:提倡二口之家的标准,三口之家的标准,单身贵族的标准。广州房地产在实践和理论探索上一直开风气之先。

 

目前,有必要提前建立广州自己的房地产价值体系。

 

(2)中低收入家庭标准


北京有“经济适用房”购买资格的标准和审查制度。

 

广州目前没有“中低收入”的标准。最低生活保障线(648元/月),最低社保工资(1260元/月),双特困户(人均住房面积10平方米)以下,都不可能成为标准。

有些专家天天讲“保障”,但“保障”什么人,“保障”什么标准,却拿不出来。这不能不说是一大讽刺。

 

(3)住房质量标准

 

住房,当然不能单用“面积”一项作为参数。

 

住房,应该有一个综合质量的标准问题。

 

广州房地产,当然不能一味“求大”、“求新”,必须综合考虑我们的土地资源情况,节能情况等,才能得出系统的“综合质量”标准。

 

若没有住宅综合质量标准,就必然注定我们还要在黑暗中摸索一段时间。

 

2、“双限双竞”保障了谁

 

最近广州开始推行“双限双竞”,引起了大家的高度关注。“双限双竞”的本质是:政府减少卖地收入,让潜在购房者享受“低于市场价的房子”。

 

既然政府作出了牺牲,当然希望“买房”的人是:最应该得到保障的人。于是,就有了“限销售对象”的“三限”问题。

 

“限销售对象”的思路没错,难就难在“销售对象”的界定问题。“限广州户口”、“限中低收入”,都面临标准尴尬,政策尴尬。争论不休,就很正常了。

 

按广州2006-2010住宅发展规划,未来广州卖地,四成以上用地要搞“双限双竞”。这对未来广州楼市走势影响巨大。

 

对这个问题,我反提二个观点供大家参考:

 

(1)双限双竞的目的是什么?倘为了平抑房价,可以大胆去尝试“低楼价”策略;倘为了解决工薪阶层住房难问题,赶紧去搞“中低收入”标准。

 

(2)双限双竞是长期战略,还是短期行为(权宜之计)?如果是前者,则需稳定的游戏规则。如果是后者,双限双竞用地大可向“中低收入”者大幅倾斜。

 

3、广州住房建设的主要矛盾

 

宏观调控已半年,楼价,特别是一手楼的楼价,并未如大家所期待那样“平稳下来”。

 

现在再去讨论“楼价是高是低”,似乎已变成“老生常谈”。

 

其实,大家目前应该去思考一个核心问题:

 

广州住房建设的主要矛盾是什么?

 

——从这个问题,我们可以看出,光靠扩大供应量并不能解决广州楼市当前的难题。
——宏观调控也有副作用。
——“病来如山倒,病去如抽丝”,楼价要下调,需要一个过程。要立竿见影,2007年就要降价,恐怕是一厢情愿。除非政府有“更猛的药”。

更多资讯请参阅同创卓越公司网站:(www.gztczy.com)
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