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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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反思广州购房难(之二):误读楼价  

2006-12-11 17:09:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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反思广州购房难(之二):误读楼价
 
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)
 
广州楼价飞涨,广州购房难。
 
这几乎是目前舆论界压倒性的声音。
 
根据广州市国土房管局公布的数据。2006年11月份广州一手住宅全市均价为6633元/平方米。很多人认为已“忍无可忍”。
 
更有专业人士弄出了“房价收入比”的“专业分析意见”。
 
如2006年第三季度,深圳房价收入比为15.76,上海为15.55,北京为13.55,广州是12.67。
 
专家们更引用“国际上公认的房价收入比应该为3-6倍”,“世界银行专家的说法为4-6倍”作为标准答案。目前广州的“房价收入比”(收入指家庭可支配收入),已经远远突破了“3-6倍”的界限。于是,大家一致得出结论:广州购房难。
 
有业内人士还针对近几年广州楼市的数据作了解剖,2004年房价收入比为6.91,2005年为8.39,2006年1-3季度为12.67。
 
这样分析下来,必然得出结论:广州购房越来越难。
 
有一次,我去参加研讨会。研讨会的主题是:广州、北京、上海,哪个城市的房价合理。结果是:所有参会的专家都弄出了“房价收入比3-6倍”的铁律来证明楼价高企。
 
事实上,当前业内人士对广州楼价普遍存在严重的误读。
 
1、“房价收入比3-6倍”的“国际标准”可以休矣。“房价收入比3-6倍”这个东西,是90年代初,房地产价格急升,中国大陆民众收入普遍偏低的时候,一些专家学者从国外弄回来的“药方”。90年代中期的时候,大家对这一问题已经探讨得十分清楚。没有想到,10年后,又被一些人翻弄出来,作为“国际标准”,真是十分有趣。
 
前二天,广州有一个房地产记者打电话来采访,连续问了三次房价收入比。我最后忍无可忍,跟他讲:千万不要拿国外的参数来比较。多少多少美元对多少多少房价,这是国外的经验,没有问题,但用于对比国内市场却大为不妥。因为国外的房地产市场是稳定的、存量为主的市场;国内的市场是变化的、增量房带动的市场。国外的市场如同一个35岁的成熟男人,中国大陆的房地产市场如同一个15岁的少年。怎么能简单用一个“3-6倍”的国际标准呢?
 
2、房价结构被误读。后来见这名记者还是“混沌”样子,我又举了一个例子:你要测试广州人的智商,怎么测试?是不是把广州每年新出生的2万婴儿拿去测试就可以了?当然不行。要测试广州人的智商,当然要测试1000万广州人的智商,而不是新增婴儿的智商。
目前,大家穷叫“买房难”。老用“房价比”来比较。但最终是误读了房价结构,老用增量的“一手房价”来比较。这是片面,不完整的。考察广州房价,必须以存量房(目前以二手房成交为特征)的价格为主要尺度。
 
——“房价”应该是全广州房子的综合平均价格。以2006年1-3季度为例,一手房占50-55%,二手房占40-45%,一手房楼价虽然高企,但每月仅有60-100万平方米的销售量,二手房平均价格2006年1-3季度才刚刚4000元/平方米出头。
 
3、租房也是解决住房问题的主要途径。
 
2006年广州一手楼价升,但广州住宅租金却稳中有降。据多家机构的研究结论,2006年1-11月,广州住宅平均租金约23-26元/平方米,中心城区租金约为26元/平方米。一手楼价节节上升,住宅租金稳中有降,写字楼租金也是下跌趋势。这说明了什么?说明广州不缺房子!
 
据官方公布的数字,广州户均拥有住房1.06套。总体看,广州并不缺房,广州缺的是资源的合理配置。(苦乐不均)。如果资源流动起来,购房不会难。
 
“国六条”中有一条,5年内交易征收营业税和所得税。这一条举措对广州并不合适,因为它阻碍了资源的流动和合理配置。这项措施的实施,也造成了当前租金的反向运动。
 
以上分析,带给大家一个启示:
 
以后大家用“房价收入比”时,要好好想想:房价指什么?收入指什么?(关于收入问题,尽在不言中了,用“可支配收入”肯定有问题)。
 
广州购房难,应该解读为“买一手房难,买市中心区的一手房更难,买市中心区优质高档的一手房是难上加难”。
 
广州购房难,但买二手房并不难。
 
广州购房难,但租房并不难。
 
广州购房难,但安居并不难。安居就一定要买房吗?
 
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