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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州房地产应有危机意识  

2006-12-10 12:20:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州房地产应有危机意识


泛珠房博会论坛:南派地产领袖珠江论剑


  主题沙龙:南派地产领袖珠江论剑
  时间:2006年12月8日
  地点:锦汉中心   
  论坛嘉宾:
  广州越秀城建集团副总黄维纲  
  贵州宏立城集团副总裁 粱上燕
  广州同创卓越房地产顾问有限公司总经理 赵卓文
  广州颐和集团有限公司副总裁 赵永爽
  主持人满堂红(中国)集团有限公司企业发展部总经理 张驰
  
 

主持人:满堂红企业发展部总经理张驰

[主持人]:今天很荣幸的请到了几位在房地产行业非常重量级的嘉宾,今天的气氛很好。赵总对房地产认识很深,也出了很多专业的文章,南派地产跟北方地产有什么区别?请您谈一谈南派地产的特点?

  [赵卓文]:我觉得在广州谈南方地产,可能要谦虚一点。南方这几年比较先进,在各方面也摸索了很多。我觉得南方地产有一些特点,第一个特点进入的时间比较长,广州房地产在1979年没有合法的时候都已经干起来了。从时间来看,有26年的发展,而且在95年的时候,个人购房已经达到了90%,基本上80%是现房销售,而且很多是带装修销售。到今天,北方地区还有很多地方做不到现房销售。

  有一次我去济南,有人问我济南跟广州有多大的差距,我说不清楚,因为广州95年就已经在现房销售了。济南现在还做不到。 广州毕竟占了现行之地,时间段是表面的东西。泛珠三角地区,这次来了很多的朋友,大家都问了一个问题,我们能不能做到跨越式发展,贵州也好、新疆也好,我们想一步达到广州的这种水平,有可能吗?我说不可能,因为这个行业经过20年的发展,房地产的配置方方面面已经做得非常成熟,广州走得早,各种配置都非常完善成熟。其它地方做不到。

  第二条,我想结合岭南文化来谈。广东位于岭南地区,这个地方的性格没有大喜,没有大悲。也不会出现大政治家,连孙中山都是宽容派的。这个地方的文化包容性很强,中西文化交汇的地方。以粤菜为例,七个菜系,他们都各有特色。广州房地产也有多样性,而且广州人最大的特点就是包容性很强,全世界的专业资源都可为我们所用。广州的发展商和开发项目,在十年前就把门户打开,世界级的建筑师都请过来帮我们工作。
 
  我看到一个会刊说广州是没有城墙的城市,我觉得说得很好。把各种资源融合在广州,这是我们有别于别的城市的差别。广州是开放式的,所以形成了地产方面的特色。

  第三个特色就是,有很多成功企业的老板,很多老板我都做过顾问,我有一个感受就是,广州的老板有他们自己的工作方法,他们操作的精细化程度比较高,比较亲力亲为,广州的老板不像北京的老板擅长演讲与文字表达。但房地产发展南派有非常优秀的企业家。


  [主持人]:我听赵总讲到现房销售,因为南派的精细运作。我是北方人,来广州差不多5-6年。我大概用了6年的时间才把习惯转换过。

  特别是给我冲击性的名字就是星河湾——一个心情盛开的地方,今天我是第一次见到粱上燕,想请粱总谈一下南派地产的特点?

  [粱上燕]:我来自贵州,但我是土生土长的广州人,对于南派地产,对于赵总90%说法的我都认同,不认同的就是能不能成就跨越。
 

我两个月前离开北京到贵州,在过去5年,我会发现以往的很多同伴,70%都不在广州,他们已经在北方了,今后5年,他们结合北方的文化,也可以做得很好。

这十年,上海和北京有了更多的世界一流的公司。上海这几年的发展机遇,请的都是世界一流的设计师,和我们前几年请国外的公司一样。有时可能他们并不是一流,但南派在做的过程中,更务实,这两年在北方,接触不同的开发商,发现这些老板之所以有能力操作大项目,我们可以看到刚刚过去的3年,在北方有很无数数不清的大盘,他们有眼光,魄力,他们请了很多南方的设计师,然后他们请了最好的策划公司,在管理上,只要是人才,他们把南方发展商的经营模式都研究得非常透。

  我们发现广东前十强里面,已经把重兵移到西南地区,这个时候,我想未来,更多是西南地区的城市,在个性文化上有更浓厚的东西,可能我来自贵州,所以我有这样的感受。

  如果我们能把过去十年的品质,带到西南去,也许我们就能超过北京、上海、广州。也许它的产品的理念上是可以超越的,在品质上,消费者的跨越,关键是来自于市场的引导,但是毕竟要有时间。开发商的理念,虽然它走慢了一个脚步,现在研究,从管理和能力上是可以超越,至于消费者的观念,这需要开发商共同努力推进。

  这一点我们是从过去6年可以看到,国外的这种跨越可能需要20年,但国内却只用了6年,我想我们同样也可以跨越,最后的结论就是,南方有它的优势,但是如何跟上文化的差异结合得更好,那么将来南北之分,将会越来越缩短距离。

  [主持人]:下面请广州颐和集团有限公司副总裁 赵永爽
 
  [赵永爽]:我是北京人,南北派开发商,我觉得都一样,最近几个月社会矛盾,经济矛盾,专家的矛盾,包括网络上北方博客企业家和发展商是最多的。

  他们最大的差别,举个例子,我在北京买房子,我选择发展商是深圳开发商开发的,我以前在北京买的房子是北京当地开发商开发的。我感觉珠三角开发商不错,买房子从社会来看,没必要看品牌,如果我买房子,要买有特色的中档开发商开发的房子。
 
  第二,我选择南方发展商的品牌,我觉得他们不善于表白,很务实,所以我认为他的产品正如他对外宣讲的一样,也应该是实实在在的。所以我买了南派发展商房子。

  第三,我在广州的房子也是南派发展商的房子,随着时间的推移,我觉得都没有什么差别。我是土生土长的北京人,我发现很多发展商,自己有一块地,资金不足,当他们寻找地块的时候,已经不仅限制与规划设计、他们考虑到上市的问题,所以现在为什么这么多的上市公司。这就是珠三角以北的发展商的战略思考。而我们的发展商是注意在品质和服务商。

  我觉得有特色的发展商,无论是北派还是南派,我们可以走合作之路,如果你有土地资源,把南方的开发思维拿过去,我觉得这种合作也是指日可待的,而且我预计,在未来5年之中,大的发展商越来越大,而有特色的开发商不会有南北之分,在这个市场上,争夺市场空间,第二,为消费者贡献一些更有特色的楼盘,这是我们业内人士最喜欢看到的,如果想把房价压下来,市场上的房地产企业越来越多,楼盘越多越好,扩量越来越好,这样的价值才是理性的价值。谢谢。

  [主持人]:有一次我在房协的时候,有一个负责人就接到一个电话,他说我是外地人,我想买一个实在的房子,不要受骗,质量要好,发展商背景又好,他就推荐说城建集团。今天请黄总讲一下。

  [黄维纲]:南派我觉得广州有代表性,因为他是南方最发扬光大的地区。而且在房地产商品化和社会化的这条路上,是先走一步,在这方面,广州都有代表性。对于南派的发展,我觉得全国里面,其实南派发展从整体来讲,在全国有领先地位。

  城建集团是从83年开始从事房地产建设,搞了20多年的房地产,确实是几起几落,在短缺经济阶段,那时候搞房地产很开心,设计就是到处拷贝,房子还没盖起来,在图纸阶段已经开始卖了,这是比较好的阶段,其实内部的房地产发展是比较缓慢的,设计不用花很多心思,从那个年代,发展得比较缓慢,所以我们有一点点创新就已经很领先了。
 
  90年代初搞名雅苑,当时吸收了新加坡的经验,搞了绿化和架空层,那时候全国都轰动了,那时候,因为当时私有房地产企业还不能直接进入房地产地产,土地是行政划拨的形式都给了国有企业。那时候竞争不激烈,所以发展商在技术创新步伐也比较慢。社会经历90年代,一个是宏观调控,一个是金融危机,这使得房地产进入了竞争非常激烈的年代。这方面私有企业上来,民营企业也上来,外资企业也进来了。这个阶段,广州做房地产比较艰苦。

  当时卖房子,以前销售部门对我们讲,三把火,一个是降价,一个是卖广告,再一个是送东西,大家都为了使库存减少而苦恼,由于市场竞争比较激烈和残酷,大家挖空心思在设计方面创新。那时候广州房地产开发商比较多到香港去学习,从那里寻找开发的理念,从而提高楼盘的素质,我觉得这个阶段,广州的开发商通过包容性和善于学习,就出现了很多的楼盘。

  无论是楼盘的品质还是景观设计,景观创造以及配套和服务,都提高了很多。从这方面讲,确实是通过这样的促进,广州房地产上了一个台阶。
 
  我记得2000年的时候去了北京,因为每年都有一个年会,我们跟北京的城建集团沟通,那时候他们来广州看楼盘我们就带他们看,我们去北京,他们觉得没什么看的,就感觉跟广州差距很大。特别是在北京看亚运村,没什么特别的楼盘。因为广州市场运作比较早,市场发展商是比较规范的运作,相对都是经过激烈竞争,而且逐步积累了经验和势力,所以在这方面,21世纪,很多南派发展商北伐,把先进的理念和市场操作手段去北方发展。

  在广州房地产商拿不到暴利,广州的房地产这两年涨得比较多,记得04年,广州房地产买的4千多房子都很好,现在已经卖到8千,确实是这两年才涨价,北京房地产通过南派规范的市场运作,以及相对领先的技术和理念,在北方,几个大的发展商都比较成功。

  南派通过北伐,也能够把南派先进理念和楼盘开发的经验和技术,特别是是管理和服务,把这些理念带到北方,现在去北方看,也不错。北方文化底蕴比较深厚,技术力量人才比较多,只要他们有这样的市场观念运作,他们要改善还是很快。从引进设计来讲,他们出手比我们南派更重。他们请的都是世界名师,我以前是搞设计的,他们请的都是大师级的。广州很多是海归派,或者是香港的事务所做,他们请的是外国很有名气的设计师。所以从这个角度来说,目前北派跟南派的发展,除了地域、气侯、文化的差异以后,大家发展的阶段比较接近了。

  从管理跟服务的理念来讲,南派还是处于领先地位。所以南派一方面要虚心向北派学习,另一方面也要有危机感,目前做房地产,有点像80年代的时候。虽然现在不可能卖图纸,我们卖楼的时候要排队。这种是比较火,这样竞争不是很大,会会阻碍技术发展的步伐,也值得从事房地产业老板、专家、管理领导注意,而且居安思危,这样南派才能够继续发展,才能保持领先地位。谢谢。

  [主持人]:如果在座的嘉宾有什么问题,都可以问这些嘉宾。我有一种感觉,当今社会当中,有三个组织是最有权利的组织,最能影响中国人生存环境组织,一个是政府,政府是很有权力。政府让行业怎么办就怎么办。第二个组织是媒体,媒体也很厉害。媒体可以影响两种人,一是政府、另外一个是下一代,比如说它推出一个周杰伦,结果很多的小孩子的生活模式都跟周杰伦差不多了。另外一个就是房地产。为什么这么说?
 
  越来越多的社会人生活在开发商居住的产品当中,随着这种居住行为,影响了社会生活的各个行为,我作为普通的消费者,我也买了南派的房子住在里面,我发现我的生活要按照发展商的指挥棒走,他说这是高档房,你应该这样享受,我就这样享受。广州市现在很多楼盘像欧洲式的,从这方面讲,我就提出一个问题,发展商在未来发展道路上,今天已经到了这么高的层次,在向社会提供住宅商品的时候,南派发展商的代表,从产品到影响人社会生存的层面,有什么新的考虑?想请几位老总谈一下看法?

  [赵卓文]:这个问题比较大,而且很实际。参加这个论坛的路上,我一直想,其实南派地产不成派,不像武侠,每一派都有特定的招数,或者是秘笈。我们欠缺比较具备广州传统特色的建筑,在产品上没有形成别人替代不了我们的产品,可能跟我们的文化有关系,建筑国际化潮流,可能是不可避免。北京、广州、上海都是国际化建筑,都是请的国外建筑师,没有根据区域的文化建设做建筑。

  前几天我参加了“中国风”研讨会,虽然现在建筑“中国风”流行,但是不令人欣喜,因为这种产品只能做到300亩。我们跟传统的距离有点远,虽然现在提倡学历史文化,但还没有摸索出广州特色的建筑。在产品上还不成型,不成流派。这是我们存在比较突出的问题。

  第二个问题,我觉得广州房地产过去10年或者20年之所以有发展,或者能维持到全国第一,也有一个很深层次的原因,其实并不在于开发商,主导力量在政府。04年广州房地产房价一直升得很快,这个原因在哪里?我的看法是为过去十年还债。怎么看房地产楼价剧升。是因为过去10年,政府大量把土地批给发展商,而且价格非常低,政府的土地收益一部分给了发展商,更多是给了消费者,所以楼价一直很低。

  现在地价占的成本很高,过去十年地价占的成本很少,以前政府没有赚钱,把土地给了发展商,消费者过去十年是享受了比较低的产品,这就是主要原因。以后这个规则没有了,土地批出去的都是高价,所以客观讲,04年之前,在广州买钱全部都是赚钱,以后就不会有了。

  会到南派地产看,有一个很重要的原因,地价非常便宜,价格空间比较大,所以给予研发、产品创新都创造了条件。无论是国企还是私营企业,我看到了事实,大部分的利润是来自土地的价值转移,是盈利的主要原因,大概占60-70%。

  有一次我们开会讨论,广州房地产职业经理人收入普通偏低,大家有点不服气。这是真实一面。以后的玩法,对于广州来说是一个新的题目,新的挑战。过去把土地价值转移过来,已经可以获得很高的利润,在新的规则底下,成本比较高,竞争比较激烈的情况下,怎么做?我觉得危机特别重,第一是产品研发这一块,其实我们并没有摸索出一套好方法。广州有很多的成熟企业,很赚钱的企业,这些企业都摸索出一套很好的盈利方法,碧桂园有碧桂园的方法,摸索出了盈利模式。但产品研发这一块还是有所欠缺。

  第二块就是文化方面,在生活方式研究还是比较欠缺。我一直说,房地产要不断的研究吸引消费群体。例如80年代出生的人,我觉得不会接受我们现在的产品,有很多新文化元素需要吸收。比较遗憾的是,中国的文化逐步失去特色,包括广州也是这样,他们就说没有特色就是最大的特色。所以我讲一个观点,房地产没有高低之分,到目前为止,评价标准是盈利水平,并不是从产品文化或者是使用年限综合评价,所以南派地产,过去10年我们赚了很多钱,形成了很强的资本积累。但未来依然有危机。

  [主持人]:其实房地产的产品有两方面的价值体现,产品价值在销售过程中,体现了发展商对整个产品的价值。在整个产品销售之后,综合体现会不会跟社会发展相同步,还是制约了社会发展。刚刚赵总谈的观点,不知道各位同意不同意。各位老总有什么看法?

  [赵永爽]:我首先不赞同主持人说的三个权力中的第三个。第一是政府,第二个就是媒体,我是赞同的。我最怕媒体说的两句话就是你坏,第二个就是我要。第三个发展商,我是反对的。到了春节前,我们的话题就回到了农民工的欠工资,现在很多的压力都落在了开发商上,我们平常是穿着西服,在商场上,回到家里,然后照着镜子发现里外不是人。
 
  第二个就是可爱的业主,每一个都是弱势群体,但是当我们跟业主打交道的时候,我们发现弱势群体的实力是不可忽视的。实际上发展商也是弱势群体,上面有政府、周围有股东,还有业主监督我们,还有媒体。希望媒体多帮助我们一把,至少不能推我们。发展商的危机意识,我觉得有几点,第一,最近市场很好,我们抛开社会学的因素分析,同绝对的增长数字来看,是有一点疯狂,我们自己应该冷静思考,下一步我们的盈利模式在哪里?如果政府的政策100%向发展商关闭了怎么办?我刚才也讲了,大企业和小企业都有自己生存的方式,是不是别的公司都上市了,我们就跟着上市。如果上市的企业多了,什么样的概念上市公司都多了,将破坏整个房地产业。第三就是职业经理人的薪水问题,我们自己应该考虑,像我们这样的人,以后不做房地产的话,以后还能做什么?以后不做,我们能不能卖洗发水,所以这两个月,我一直对自己进行头脑的洗礼,发觉我们有点疲劳,看地的时候有点疲劳,发现审查产品也很疲劳,是欧式的好还是东南亚的好。以前我刚来广州的时候,怎样学习?第一个就是捡报纸,看广州房地产的报纸,第二个就是拍照片,第三就是偷图纸。把别人的拿来改良改良。以后怎么办?

  发展商虽然有点可恨,但是发展商的每一个员工,都在做很大贡献的,像我们坐在台上这几位还是很可爱的。谢谢。

  [粱上燕]:我也有跟赵总有不同的观点。我跟贵州比较有名设计师接触,在交流中告诉我,开发商面临着几个转变,回到刚才所说的我们是可恶还是可恨。我觉得开发商是可爱的。我们看全国的城市,开发商做了非常大的贡献,接下来只能说路怎么走?开发商有几个时代,一个是金盘时代,第二个是梦想时代,很多开发商做着童年的梦,这时候未必是规范的,第三个时代是,自尊时代,如何找到自尊心,也就是刚才主持人说,我们都是欧式的建筑拿过来,没有让别人佩服,在接下来我们如何面对,我觉得开发商是一个很大的群体,因为他是接触了上百个行业,首先他给很多人制造就业机会,同时给上百个链条工作,像星河湾企业一样,5年做一个事情,成为城市的景观,把开发商未来的城市责任放在心中,他这种做法就是,二手绝对是增值。

  主持人说去影响生活有很多东西,过了这个阶段,你会找到自己的生活,但是开发商会带来大社区的生活不同。开发商在全国来讲,100个有100个不同,这个就是赵总说的,研发很重要。如果你能够站在城市的角度,把握好,能够有自己的个性,在生产线上控制好产品,如果是这样,是有市场买单。就是说,只要在综合面能达到,这不是一个问题。从产品研发上,上个月我去了伦敦,我觉得小面积有空间吗?我觉得有,伦敦30-50平方米,他卖到24万/平米,床与客厅只有10来平米。在自尊的年代,我们能不能做到“把世界带到贵州”,因为我觉得未来得生活观念会改变,南方到北方渡假,现在北方有很多人到南方买房子,每一个城市,我的概念不在于广州,我认为南派是长江以南,无论是湖南昆明还是广州,都有非常强的特色,现在大家收入高了,可以由一套个性化的、投资类的房子,可能开发商要兼顾起就业,你得成功能继续成功,这个企业就是赢的。我觉得开发商不应该是过街老鼠一样,应该是很开心很骄傲,尤其是在不同城市的角落。我去过贵州,每个人都希望把过去10多年的经验,放在可挖掘的城市里面,贵州虽然很落后,但是结合他们当地的特色来做,能做出很好的作品。谢谢大家。

  [黄维纲]:我也谈一下自己的感受,在整个社会里面,房地产开发商,都成为社会议论的焦点。我觉得发展商应保持我们的低调,一方面作为企业,要赚取一定的利润,然后为社会打造一个产品,我们要尽我们应尽的责任。发展商确实要低调处理,我们不应该高谈阔论。这样减少一些不必要的攻击。

  房地产目前流行的文化,也是快餐文化,因为在整个社会里面,无论是经济发展,还是社会关系改变,都比较集聚。在这方面,房地产因为快餐文化和流行文化的促使,房地产除了气侯影响,都应该是趋于同质。因为以前南方是厅大房小,而北方是房大,厅还包括吃饭的功能。

  现在北方南方大家互相学习发展。现在房地产的发展,怎么改变人的生活习惯,对于房地产商来说,目前是非常好的发展机遇,另一方面,刚刚讲到快餐文化思路,所以很多急功近利,确实在研发方面投入很少。很多发展商一有项目,叫设计单位1-2天就出图纸,从经营的理念控制成本应该无可厚非,但另一方面,产品都是一种很粗糙的做法。这样会影响整个房地产进步。现在由于土地高的政策,因为我们国家是地少人多的国家,土地高,价值降下来不容易。成本因素对于房价的决定因素远远小于供给因素。

  如果房价高从另一角度促使在科技领域有进步,因为地价高,以前我们老是看香港,地价占开发商七成以上,三成以上是建设成本,他就比较下很多的工夫,在有限的空间里面,通过精打细算。在这个角度上,寸土寸金,设计无论什么方面都做得很好。而且现在国家实行户型90平方米以内,对住宅来说,这样的规定,要满足低收入的人也能够住得起房子。所以我觉得在小的空间里面做比较精细的产品,如果我们的房地产都能够像飞机、汽车一样,每一个空间都想得这么周到,90平方米也是解决大部分人使用要求。如果创新要带来大量资金投入,这种投入肯定是房价比较高的地方。像伦敦这样,这个楼盘要放到贵州,绝对没有冲动了。花这么多钱,还不如做大。如果房价高,寸土寸金,就可以了。从另外一个角度,使发展商和设计师把我们的空间更有效,从另一个角度改善我们生活的习惯。谢谢。

  [主持人]:观众有什么提问吗?

  [提问]:你们各位专家回答一下,07年下半年到08年10月份之前,这个阶段,据我们的消息,经过宏观调控之后,有一批的供应量在这个阶段上市,我想请各位专家谈谈你们的预测?谢谢。

[赵卓文]:今天谈了很多问题就是新政,对新政可能每个人都有不同的阅读,我个人主张的新政有可能是长期坚持的东西,目前各个城市都想要松动的政策。基本上都没有可能。

国六条可能会坚持下去。大家想,这么走下去,供应量如果是70%以上面积都是90平方米以下,又集中在这么大的市场上,肯定有很多问题。大家都很担心未来,这是很困难的事情?因为没有东西证明它会怎么样?

我觉得应该做深入的思考,从供应来讲,真的不容乐观,以广州为例,存量土地消耗之后,对往后的市场发展影响相当大。对于广州房地产,有很多的媒体和业内人士都有非常多的误读。第一广州楼价是不是合理,我个人认为目前是非常合理。广州人均住房自有率是85%。楼价不断上涨的同时,租金没有上升,而且写字楼租金大概有5-6%的下调,所以这就说明广州的房地产不缺房子,但是资源配置不合理,有人可能有2套房子,有人有10套房子,有一些人没有房子。人均在10平方米的人叫双特困户,但是只有5千户,微不足道。广州住房消费从50平方米到80平方米,然后到100平方米,然后到120平方米。形成了大家对大房子需求的膨胀,膨胀之后,就形成了目前的情况。
 
广州不缺房子,现在很多的报道都是错的,经常拿房价跟收入来比,都是错的,因为广州房地产供应结构里面,50%是一手房,40%的二手房,租房而且很便宜。未来市场供应不能光盯一手房。香港的户型很小,三高制约了城市房地产发展,所以户型非常小,国内的房地产,因为很多的政策不到位,包括税收政策,资源配置问题。现在主要的问题就是资源配置不是很公平,如果政府老是这样下去,我们就看国六条是短期还是长期,如果是短期,我觉得影响不大,楼价还是上涨,如果是长期坚持,我们跨越是很难,以后赚土地钱很难。广州房地产有第三种钱赚,别的城市房地产可能赚不到,因为几大巨头占的份额高,可能有垄断收益。

广州地产发展还是挺微妙,未来发展很难下结论,政策和市场的发展难预测。

我觉得现在不缺房,现在开发商应走两方面,一个是个性化,一个是标准化。

我觉得大公司、以大集团目前都比较强调标准化,我觉得很突出。另一方面也需要做个性化。在追求标准化的同时,追求差异化,这还是好的。
 
  [主持人]:由于时间的关系,今天的论坛就到此结束,感谢几位嘉宾到来。谢谢。

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