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赵卓文的博客

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 
 
 

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关于我

国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家。中国注册房地产估价师,中国注册资产评估师,广东省房协理事、专家咨询委员会委员,广东省房地产策划与营销委员会副主任。 现任广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理。成功主持国内200多个大型房地产项目的策划、营销和开发工作。擅长大型项目策划、房地产全程发展顾问、项目营销策划与城市片区的发展战略研究。是专家型的房地产策划人,实战经验丰富。

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广州房地产:为过去十年还债  

2006-11-01 18:48:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州房地产:为过去十年还债
 
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)
 
“广州市一手住房均价首次突破7000元/平方米大关”。
“广州楼市出现回暖”。  
 这样的标题充斥了这两天广州媒体的版面。
 
  根据阳光家缘的最新统计结果,广州市10月份共有6149套新建住房签约,成交面积为69.6776万平方米,成交金额为48.9746亿元,一手住房均价为7029元/平方米,比9月份阳光家缘统计出的一手住宅均价6570元/平方米涨了459元/平方米,涨幅达到7%。
 
  这样的结果,当然很有新闻价值。均价突破7000元/平方米,无论如何都算一个新纪录。广州房地产界和广州市民都将面临一个新的心理考验。这个考验的核心是:未来我们将面对什么样的楼价?我们又能承受多高的楼价? 
 
事实上,现在大家对楼价过于敏感。我一直不赞成用短时间(例如一个月的数据)来分析楼市。因为目前广州每个月一手楼的成交只有5000-7000套。很简单的结构调整,都会让成交均价产生很大的波动。
 
从7月到9月,广州楼市平均成交价格微降,令一向期待楼价下跌的广州媒体欣喜不已。10月数据一出来,广州楼价马上被打回原形。其实,升又何忧,跌又何喜?目前广州楼市处于过渡期,变数很多。而且短短的一个月。什么问题都说明不了。
 
例如,广州10月份楼价狂涨,主要原因在于高价格楼盘成交增多,低价位的楼盘成交量减少。天河、越秀、海珠、荔湾四区成交量为30.75万平方米,占全市成交总量的44%。而9月份这四区的总成交量只有19.4万平方米,占总成交量的比例为33.%。
 
这么一看,广州楼市还是那个楼市,广州楼价还是那个楼价。现在是真正的楼价相持阶段。
 
昨天《南方都市报》的记者问我:楼价突破7000了,未来会怎样?老百姓该怎办?我明确地发表了意见:广州购房者春节前很难买到便宜的房子。结果这句话又成了新闻的标题。其实,“春节前很难买到便宜的房子”还算是乐观的估计,我很担心广州购房者“2007年都买不到便宜的房子”。
 
广州媒体把我列为“唱涨派”,我也一直不讳言这一点。最近《羊城晚报》引用了我的一个观点“广州楼市,有促销无降价”,“发展商们都在磨刀,而将被宰的购房者们却自己等不耐烦了。这就是楼市的现状。”
 
各位看官或许要问:宏观调控5个月,广州楼价为何坚挺?
 
主要原因有三点:

1、政府有政策、有规划,但未到位。政府出台了2006—2010住宅发展规划,制定了7090这样的严厉措施,但有助于楼价下降的措施,都还没有落实到位。例如,宏观调控后,新规则下的大量卖地计划进展缓慢,估计2006年又完成不了指标。又例如,一度让住房困难户充满期望的“新社区”现在还在图纸阶段,2009年前没有建成的希望。
 
另一方面,7090措施,反而让不少楼盘的建设进度拖缓。连一个经济系大学二年级的学生都知道,楼价是由供求关系影响的。此消彼长,楼价要降,很难,也不符合经济规律。宏观调控毕竟是中药,不是西药。药效要出来,有一个过程。
 
2、广州一部分购房者们确实等不耐烦了。广州有60万房改房,住房升级消费的欲望强烈得很。10月份后,“冒死入市”的人多了。大家千万别低估购房者的智商,7090政策之后会怎样,他们看得比很多专家还要清楚。掏一百几十万买房的广州人,房地产的感觉是很好的。
 
另外,广州的“新富豪”阶层正在壮大,5年前,广州很多高档物业楼价还羞羞答答不大敢突破150万/套。现在,150万,只能算天河、越秀楼盘的“基本消费”。
 
综观2006—2007,广州人不缺购房的实力。如果大众有升价的预期,楼价很可能还会窜升一段时间。
 
3、广州房地产,是在为过去十年还债。

 现在,大家很怀念过去“物美价廉”的好时光。很多潜在购房者,尤其是一些几年前本想买,又没买上的人,悔得肠子都青了。还有一些没赶上“好时光”的年青人,对现在的“高楼价”充满了愤怒和无奈。
 
事实上,广州房地产“物美价廉”的时代一去不复返了。
 
(1)广州过去十年的低楼价,是以政府少收地价为前提。(广州房地产增加值占广州GDP的比重大概为3%,政府过去十年卖地收入不到500亿,均为超常规的低数据)。国六条以后,这支歌唱不下去了。
 
(2)广州过去十年的低楼价,是以发展商大量建设低档、普通产品(或称“草根产品”)为基础的。广州不缺房,但特别缺好房子。适合住房升级消费的,更少。房改已7—8年,该进入换房高峰期了。广州房地产“还债”的时候到了。可惜又碰到7090政策,以后的游戏规则不一样了。
 
(3)过去十年,广州房地产走“低地价、低楼价、低政府行为”的路线。政府基本上“无为而治”。发展商赚到钱了,富力、合生等大企业还发展成100亿大企业,全国性公司。老百姓住上房子了,人均住房已达20平方米。
 
“低地价、低楼价、低政府行为”当然也要付出代价。请简单分析,中心城区土地为何几近枯竭?“低地价、低楼价、低政府行为”当然是终极原因。
 
广州房地产目前的矛盾已经不是住房安居问题,而是升级换代的消费需求与供应不足的矛盾。恰恰这是十年来埋下的种子。
 
电影〈无间道〉有一句经典对白:“出来混,始终是要还的"。

广州当前楼价飞涨,其实是在为过去十年还债。
 
所幸目前广州人基本已经有房(人均20平方米),二手房均价4000元/平方米,安居已无恙。
 
未来的广州楼市,“低地价、低楼价、低政府行为”将转变为:“高地价、高楼价、高政府行为”(香港模式)。
 
如果有人不愿意遵守“生活越来越好,房子越来越小”的未来规则,一味追求大房子,当了“房奴”,那是他自找的。
 
楼价上涨也好,“房奴”越来越多也好,广州房地产没有悲情,只有利益的博弈。
 

 
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